In der heutigen Zeit ist der Bau eines Eigenheims der Traum von vielen jungen Menschen, aber leider sind nur die wenigsten Bauherren in der Lage, dass Sie Ihre Immobilie aus eigenen finanziellen Mitteln bezahlen können. Bausparverträge und Kredite in hohen Summen sind notwendig, um den Wunsch zur Tat werden zu lassen. Meist müssen sechsstellige Summen von einer Bank oder einer Bausparkasse in Anspruch genommen werden. Die verschiedenen Finanzierungsformen und deren Vor- und Nachteile stellen wir Ihnen vor.
Das Hypothekendarlehen
Die meisten Baufinanzierungen werden heute über das sogenannte Hypothekendarlehen abgeschlossen und dazu wird eine Immobilie bei der Bank hinterlegt, die als Sicherheit dient.
Obwohl
die Baufinanzierung als Hypothekendarlehen bekannt ist, sollte der richtige Begriff eigentlich Grundschulddarlehen, denn über eine Hypothek laufen schon seit einigen Jahren keine Darlehen mehr. Der Grund ist einfach, denn eine Grundschuld bietet Ihnen und auch der Bank zahlreiche Vorteile.
Für das Hypothekendarlehen wird als Sicherheit die Grundschuld verwendet, so dass die Immobilie Ihnen eigentlich noch nicht wirklich gehört. Die Rückzahlung des Darlehens erfolgt in monatlich gleichbleibenden Raten, die auch als Annuität bezeichnet werden. Zu Beginn erfolgt eine jährliche Tilgung von 1 bis 3%. Die monatliche Rate setzt sich aus den Zinsen und der Tilgung zusammen, so dass im Laufe der Jahre der Kreditbetrag immer weiter abgezahlt wird und somit die Schuld abnimmt. Dadurch, dass die monatliche Rate immer in gleicher Höhe bleibt und zu Beginn nur eine geringe Tilgung erfolgt und mehr Zinsen zurückgezahlt werden, verringert sich die Kreditsumme zu Beginn wenig bis gar nicht. Erst im Laufe der Zeit steigt die Tilgungssumme und somit reduziert sich dann der Zinsanteil.
Sie können das Darlehen schnell begleichen, wenn Sie zu Beginn eine hohe Tilgung aussuchen. Sie sollten aber immer auf eine Niedrigzinsphase achten, so dass Sie eine Anfangstilgung von 1% einplanen. Wenn Sie das 40. Lebensjahr schon überschritten haben, dann sollten Sie eine Anfangstilgung von mindestens 3% wählen und ab 45 Jahren sogar 4%.
Veröffentlicht: 21. November 2021
Abschlussgebühren der Bausparkassen sind schon seit Jahren ein großes Thema und mittlerweile ist bekannt, dass die Bausparkassen Abschlussgebühren verlangen dürfen. Es spielt keine Rolle, ob sie dafür eine explizierte Leistung für den Kunden erbracht haben.
Hypothekendarlehen mit Grundschuld
Dadurch, dass das Hypothekendarlehen eigentlich als Grundschulddarlehen bezeichnet werden kann, wird von dem Grundpfandrecht Gebrauch gemacht.
Hypotheken sind eigentlich Grundpfandrechte und stehen im Grundbuch. Es handelt sich um eine Kreditsicherheit und sorgt dafür, dass die Bonität des Kreditnehmers gegenüber der kreditgebenden Bank deutlich höher ist.
Das bedeutet, wenn Sie ein Haus kaufen oder bauen wollen, dann nimmt die Bank beispielsweise das Grundstück, das Haus oder eine Wohnung als Pfand. Die Bank lässt sich als Schuldner ins Grundbuch eintragen und wenn Sie Ihren Forderungen nicht mehr nachkommen können, dann fällt der Besitz in die Hände der Bank. Die Bank hat im schlimmsten Fall das Recht die Immobilie zwangszuversteigern, um ihre Forderungen zu decken. So lässt sich das Geld schnell wieder reinholen
Das Grundpfandrecht funktioniert aber nicht nur bei einer Immobilie, die sich schon in Ihrem Besitz befindet, sondern ist auch möglich, um eine Immobilie zu finanzieren.
Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld
Zwischen der Hypothek und der Grundschuld gibt es eigentlich nur einen Unterschied, denn bei einer Hypothek besteht das Grundrecht immer im Schuldenbezug.
Ein gutes Beispiel, wenn Sie sich ein Darlehen von 100.000 Euro aufnehmen und darauf eine Hypothek nutzen, dann besteht die Hypothek immer auf die vorhandene Summe. Das bedeutet, wenn Sie schon 50% bezahlt haben, dann beläuft sich die Hypothek auch nur noch auf diese 50%. Sobald die Schuld komplett bezahlt ist, dann ist auch die Hypothek erledigt.
Anders sieht es bei der Grundschuld aus, denn bei der Grundschuld muss sie losgelöst werden, wenn die Schulden bezahlt sind. Die Grundschuld steht im Grundbuch und muss am Ende gelöscht werden. Das ist nur mit Hilfe eines Notars möglich.
Die Funktion eines Hypothekendarlehen
Sie wollen sich den Traum eines Eigenheims erfüllen und wollen ein Hypothekendarlehen aufnehmen, dann haben Sie die Wahl zwischen drei Unterarten.
- Annuitätendarlehen mit gleichbleibenden monatlichen Raten.
- Tilgungsdarlehen mit einer hohen Tilgungsrate.
- (Teil-)variable Darlehen mit einer Anpassung des Zinssatz alle drei Monate.
Das Grundstück oder die Immobilie wird zur Beleihung freigegeben und das macht der Finanzierungsberater. Dazu muss zuerst der Weg geschätzt werden, wobei es sich um den Beleihungswert handelt. Der Beleihungswert sind zwischen 80 und 90% des Kaufpreises. Die Bank kann dann die Höhe des Hypothekendarlehens festlegen. Wenn Sie das Hypothekendarlehen abgezahlt haben, dann können Sie entscheiden, ob die Grundschuld gelöscht oder behalten wird.
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Die Hypothekenzinsen
Die Hypothekenzinsen ändern sich beinah im Stundentakt und werden durch verschiedene Faktoren beeinflusst.
- Euribor-Leitzins und allgemeine Zinslage
- Sollzinsbindung
- Bonität
- Darlehensart
- Beleihungsauslauf
Wichtig:
Beim Hypothekendarlehen sollten Sie weniger auf den Sollzins achten, sondern eher einen Blick auf den Effektivzins werden. Der Effektivzins beinhaltet alle wichtigen Faktoren und dazu gehören auch die Verteuerungen. Eingerechnet werden auch der Zinseinbehalt bei der Auszahlung oder die Verrechnung der Tilgungsanteile, die nicht sofort verrechnet werden.
Vor- und Nachteile eines Hypothekendarlehens
Das Hypothekendarlehen hat nicht nur einige entscheidende Vorteile, sondern auch ein paar Nachteile, die Sie nicht außer Acht lassen dürfen.
Vorteile:
- sofortiger Tilgungsbeginn sorgt für Zinseinsparung
- Tilgungsplan ist sicher kalkulierbar
- Konditionen meist transparent
Nachteile:
- Tilgungsplanbildung während der Zinsbindungsfrist
- Mindestkreditsummen von 50.000 Euro
- kleinere Darlehenssummen nur durch erhebliche Zinsaufschläge
Fragen & Antworten
FAQs zum Thema Hypothekendarlehen
1. Was kostete die Hypothek auf ein Haus?
Wenn Sie sich für eine Hypothek auf Ihr Haus entscheiden, dann müssen Sie mit 1,5 % bis 2% Kosten rechnen. Entscheidend ist die Darlehenssumme.
2. Wodurch entsteht eine Hypothek?
Eine Hypothek kommt zu Stande, wenn eine Einigung zwischen dem Eigentümer und der Bank stattfindet. Die Bank lässt sich ins Grundbuch eintragen.
3. Wie hoch lässt sich ein Haus beleihen?
In den meisten Fällen lässt sich das Haus nicht anhand des tatsächlichen Wertes beleihen, denn die Banken ziehen meist 10% des Verkehrswertes ab.
4. Handelt es sich bei der Hypothek um einen Kredit?
Die Hypothek ist kein Kredit, aber mit der Hypothek sorgt die Bank für eine kleine Sicherheit für das ausgegebene Darlehen.
5. Wie hoch ist normalerweise eine Hypothek?
Die Hypothek wird anhand des Immobilienwertes berechnet und dabei handelt es sich bei um die 70% des Verkehrswertes.
Fazit
Ein Hypothekendarlehen ist heute eine der besten und am meisten genutzten Darlehensformen für eine Immobilienfinanzierung. Dabei nutzt die Bank die Immobilie als Sicherheit, falls Sie die Forderungen nicht durchgehend bedienen können. Die Bank wird als Grundschuldner ins Grundbuch eingetragen und erst wieder gelöscht, wenn das Hypothekendarlehen komplett getilgt wurde. Die Löschung erfolgt nicht automatisch und muss beantragt werden.
