Eine sichere Zukunft mit Hilfe eines Bausparvertrages ist eine gute Idee und genau das besagt auch die Werbung der zahlreichen Bausparkassen. Aber ein genauer Blick auf die Konditionen hilft, denn viele der Verträge sind unrentabel und ob die Zeit bessere Konditionen ermöglicht, ist unklar.
Der Bausparvertrag
Der Bausparvertrag unterteilt sich in die Sparphase und die Darlehensphase. Während in der Sparphase nur angespart wird kommt es in der Darlehensphase zur Auszahlung.
Sie können schnell feststellen, ob der Bausparvertrag rentabel ist oder nicht und das ist möglich, wenn die gutgeschriebenen Zinsen in der Sparphase auch nach Abzug der Kosten des Vertragsabschlusses immer noch attraktiv sind. Grundsätzlich informieren die Bausparkassen jeden Kunden vor Vertragsabschluss über die Höhe der Kosten, aber über die Sparzinsen gibt es keine Informationen. Darum müssen Sie sich selber kümmern und eine Berechnung starten.
Auch in der zweiten Phase kann der Bausparvertrag attraktiv sein, aber das hängt von dem Darlehenszins und den üblichen Darlehenszinsen der anderen Banken ab.
Veröffentlicht: 21. November 2021
Abschlussgebühren der Bausparkassen sind schon seit Jahren ein großes Thema und mittlerweile ist bekannt, dass die Bausparkassen Abschlussgebühren verlangen dürfen. Es spielt keine Rolle, ob sie dafür eine explizierte Leistung für den Kunden erbracht haben.
Abschluss des Bausparvertrags
In Zukunft möchten Sie über eine Bausparsumme von 100.000 Euro verfügen, die sich aus dem Bauspardarlehen und Ihrem Ersparten zusammensetzt.
Die Abschlusskosten für den Bausparvertrag kommen zuerst auf Sie zu und in dem Beispiel liegen diese bei 100 Euro. Zu diesem Zeitpunkt erhalten Sie von der Bausparkasse auch alle wichtigen Informationen rund um die Konditionen zu Ihrem Bausparvertrag. In dem Beispiel liegt der Guthabenzins bei 0,25%. Wenn alle Formalitäten mit der Bank geklärt sind, dann beginnt auch schon die erste Phase – die Sparphase.
Die Sparphase
Das klassische Bausparen arbeitet nach einem festen Motto und das lautet – Erst sparen, dann bauen! Also legen Sie ihr Geld jeden Monat an, um im Anschluss ein Darlehen zu bekommen.
Wenn Sie 10.000 Euro als Darlehen erhalten möchten, dann müssen Sie in der Sparphase jeden Monat 50 Euro einzahlen. Der Vertrag ist nach 8,5 Jahren zuteilungsreif und das bedeutet, dass Sie zu diesem Zeitpunkt ausreichend Guthaben für ein Bauspardarlehen angespart haben. Das Guthaben beträgt zu diesem Zeitpunkt 5.155 Euro und davon sind 55 Euro Zinsen.
Wichtig:
Die Bausparkasse informiert Sie genau, wie viel Geld Sie auf dem Konto haben müssen, wie lange Sie einzahlen und wann Sie das Darlehen ausgezahlt bekommen. Allerdings kann Ihnen die Bausparkasse eine Auszahlung vor der Zuteilungsreife nicht garantieren. Das Auszahlungsdatum kann sich verschieben, denn die Auszahlungsangaben sind meist nur grobe Schätzungen.
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Eine Wohnungsbauprämie oder eine Arbeitnehmersparzulage ist in dem Beispiel nicht mit eingerechnet. Grundsätzlich können diese die Rentabilität des Vertrages steigern, aber das hängt von den Konditionen ab. Unterm Stich kommen Sie also besser weg, wenn Sie ohne Prämien das Geld lieber unter das Kopfkissen legen.
Das Szenario ist nicht unbedingt naheliegend, denn wenn Sie 50 Euro bei der Bank hinterlegen und 0,5% Verwahrungsentgelt zahlen, dann stehen Sie mit einem Bausparvertrag natürlich besser da. Bei einem Bausparvertrag ist der Zins eigentlich immer festgeschrieben und wenn die Zinsen fallen, dann können Sie sich freuen. Das war in der Vergangenheit der Fall, wenn es um die Altverträge der Sparer ging.
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Die Darlehensphase
In der ersten Phase des Bausparvertrages haben Sie ein Minusgeschäft gemacht und trotzdem kommen Sie danach in die Bau-Phase des Vertrages. Das bedeutet, Sie können über das gewünschte Baudarlehen verfügen.
Das Bauspardarlehen hat einen Zinssatz von 2,5% im Jahr und wenn Sie den Verlust in der Sparphase mit einrechnen, dann steigt der Satz auf 3%. Zu diesem festen Zins können Sie 4.845 Euro finanzieren, also die Differenz zwischen dem Guthaben und der Bausparsumme von 10.000 Euro. Das Darlehen muss in den nachfolgenden 9 Jahren bezahlt sein.
Wichtig:
Ein Bauspardarlehen muss deutlich schneller als andere Darlehen zurückgezahlt werden und dadurch ist die monatliche Belastung viel höher.
„Normale“ Baudarlehen
Sie können auch ein normales Baudarlehen ohne einen Bausparvertrag aufnehmen und dazu wird das Annuitätendarlehen verwendet. Sie bekommen günstige Zinsen für einen solchen Kredit, aber müssen dafür mindestens 50.000 Euro aufnehmen. Wenn Sie nur einen kleineren Kredit brauchen, dann bietet sich ein Konsumentenkredit an, aber dieser ist recht teuer. Der Unterschied zu einer Baufinanzierung liegt zwischen 2 und 4%. Die Kredithöhe spielt bei einem Bauspardarlehen keine Rolle, so dass auch kleine Geldsummen zu den vereinbarten Zinssätzen möglich sind.
Das Zahlen-Beispiel
Damit Sie einen besseren Überblick bekommen, haben wir Ihnen die Zahlen mal anhand eines Beispiels übersichtlich zusammengefasst.
Sparphase
Abschlusskosten: – 100,00 Euro
Monatliche Spareinlage: 102 Monate x 50 Euro= + 5.100,00 Euro
Guthabenzins: 8,5 Jahre mit 0,25% Zinsen= +55,00 Euro
Guthaben – Abschlusskosten= 5.055,00 Euro
Verlust: – 45,00 Euro
Darlehensphase
Darlehenssumme: 4.845,00 Euro
Zinssatz: 2,5% / Jahr
Tilgungszeit: 9 Jahre
Bausparvertrag wirklich abschließen?
Im Endeffekt kann kein Mensch sagen, wie es am Ende aussieht und wenn Sie nicht wissen, ob Sie ein Bauspardarlehen brauchen, dann können Sie sich die Kosten sparen.
Mittlerweile gibt es viele alternative Angebote, mit dem Sie sich ein gutes Vermögen für eine spätere Immobilienfinanzierung aufbauen können.
Kombination von Bauspar- und Darlehensverträgen
Gerade in der Immobilienfinanzierung gibt es viele Möglichkeiten, so dass Kreditinstitute und Bausparkassen auch sogenannte Bausparsofortfinanzierungen verkaufen.
Es handelt sich dabei um eine Kombination aus einem Bausparvertrag und einem Annuitätendarlehen. Diese Finanzierungsform bedeutet für den Verkäufer eine sehr hohe Provision als bei einem normalen Annuitätendarlehen.
Sie schließen bei einer Bausparsofortfinanzierug erst einen Darlehensvertrag zum Marktzinssatz ab, also ein Vorausdarlehen. Das Darlehen wird nicht fortlaufend getilgt und das ist der Unterschied zu einem klassischen Darlehen. Die Tilgung erfolgt durch einen Bausparvertrag, denn wenn dieser nach vielen Jahren Zuteilungsreif ist, dann wird der Kredit einfach abgelöst. Sollte ein Rest übrig bleiben, dann wird das Bauspardarlehen damit bezahlt. Im Endeffekt bleibt da noch eine Restschuld aus dem Bausparvertrag vorhanden und diese muss innerhalb der nächsten 10 Jahre bezahlt werden.
Der alte Bausparvertrag
Aus der heutigen Sicht bieten einige alte Bausparverträge hohe Guthabenverzinsungen und einige Verbraucher beziehen sogar einen Bonuszins.
Ein gut verzinster Altvertrag bietet sich für die Rücklagenbildung an, so dass Sie Instandhaltungskosten ansparen können. Im Grunde können Sie den Vertrag auch nach der Auszahlung bestehen lassen, aber einige Bausparkassen kündigen den Vertrag, sobald das Bausparguthaben erreicht ist.
Einige Bausparkassen bieten ihren Kunden auch einen Tarifwechsel an, aber hier ist Skepsis ganz gut, auch wenn die Bank Ihnen einen geringeren Darlehenszins zusichert. Meist ist der Zins wirklich nur auf den ersten Blick geringer und bei einem Wechsel fällt der Bonuszins auf jeden Fall weg. Auch der Gutteil der angesammelten Sparzinsen fallen dann weg.
Der Tarifumwandlungsbetrag und der verlorene Bonuszins sind eigentlich nur unnötige Kosten für das Bauspardarlehen. In dem vermeintlich günstigeren Darlehen sind diese Punkte im Effektivzins nicht mit eingerechnet. Bei genauer Rechnung können aus dem 2%-Zinssatz auch schnell 8% werden.
Im Grunde lohnt ein Tarifwechsel für viele Kunden einfach nicht, denn sie verlieren die Ansprüche auf Guthabenzinsen.
Fazit zum Thema Bausparvertrag
Nur unter bestimmten Bedingungen ist der Abschluss eines Bausparvertrages eine gute Idee. Ertragreich ist er nur, wenn Sie Wohnungsbauprämie oder Arbeitnehmerzulagen erhalten. Ansonsten sollten Sie sich nach einer anderen Möglichkeit der Finanzierung umschauen.
Ihr Bausparvertrag läuft schon und Sie überlegen zu kündigen, dann schauen Sie sich die Guthabenverzinsung genau an. Die Altverträge sind meist rentabler als die neuen Verträge.
Bei aufkommender Unsicherheit wenden Sie sich einfach an die Verbraucherzentralen.
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Fragen & Antworten
FAQs zum Thema Bausparvertrag
1. In welchem Alter soll ein Bausparvertrag abgeschlossen werden?
Ein Bausparvertrag sollte frühzeitig, also in jungen Jahren, abgeschlossen werden, denn die Laufzeit liegt zwischen 8 und 10 Jahren.
2. Wofür kann das Bauspardarlehen verwendet werden?
Das Bauspardarlehen eignet sich zum Kauf oder Bau einer Immobilie und dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um eine Wohnung oder ein Haus handelt.
3. Kann man seinen Bausparvertrag einfach kündigen?
Natürlich haben Sie die Möglichkeit den Bausparvertrag zu kündigen, aber die Zinsen und Überschüsse bekommen Sie nicht ausgezahlt. Sie verfallen.
4. Muss mein Arbeitgeber Arbeitnehmerzulagen zahlen?
Nein, kein Arbeitgeber ist dazu verpflichtet seinen Mitarbeiten Arbeitnehmerzulagen zu zahlen. Aber ein Anfragen kostet nichts.
5. Wie viel muss ich in einem Bausparvertrag einzahlen?
Die Einzahlung in den Bausparvertrag kommt auf die Wunschhöhe an. Mehr als 20.000 Euro sollten nicht eingezahlt werden. Sinnvoll ist eine Summe zwischen 10.000 und 12.000 Euro.
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Fazit
Auch in der heutigen Zeit kann eine Bausparvertrag durchaus noch seinen Sinn haben. Allerdings müssen Sie schauen, ob Sie bei einem anderen Darlehen nicht günstiger wegkommen. Zudem müssen Sie bedenken, dass das Bauspardarlehen innerhalb von 10 Jahren zurückgezahlt sein muss und das ist bei anderen Immobilienfinanzierungen nicht notwendig.
