In juristischer Hinsicht ist eine Baufinanzierung kein einfaches Konstrukt, denn es kann zu Problemen kommen, vor allen Dingen, wenn der Kreditnehmer in Zahlungsverzug gerät. Grundsätzlich sichert sich der Kreditgeber für solche Fälle ab, denn sein Geld will er auf jeden Fall zurück.
Die Grundschuld an der Immobilie
Die Baufinanzierung ist die bekannteste und beliebteste Form der Darlehensvergebung für eine Immobilie, denn in den meisten Fällen reicht das Eigenkapital des künftigen Bauherren nicht aus.
Wenn der Bau oder Kauf einer Immobilie geplant ist und das eigene Kapital nicht ausreicht, ist der erste Weg zu Bank um eine Baufinanzierung zu beantragen. Hierbei handelt es sich um eine beliebte Darlehensform, die von Geldinstituten oder
Bausparkassen genehmigt wird. Allerdings geben die Geldinstitute einen so hohen Kredit nicht ohne entsprechende Sicherheit aus. Bei einer Baufinanzierung handelt es sich schnell um Summen mit sechs Stellen und da muss die Bank sich absichern. Das tut sie mit dem Eintrag einer Grundschuld.
Mit dem Eintrag der Grundschuld sichert die Bank sich das Pfandrecht auf die Immobilie und das bedeutet, wenn Sie in Zahlungsverzug kommen oder die Forderungen nicht mehr bedienen können, dann kann die Bank den Pfand einfordern, so dass sie ihre Ansprüche befriedigen kann.
Nach dem Gesetz sind Sie der Bank ausgeliefert, wenn Sie die Grundschuld eintragen lassen, denn es handelt sich um einen vollstreckbaren, gerichtlichen Titel. Die Bank hat mit der Grundschuld einen rechtskräftigen Zwangsvollstreckungsbescheid in der Hand und Sie können dagegen erst einmal nichts machen.
Die Bank muss keine Klage vor Gericht einreichen oder die amtliche Feststellung der Zahlungsunfähigkeit von Ihnen haben, denn Sie kann sofort eine Zwangsversteigerung einleiten.
Veröffentlicht: 12. Oktober 2020
Sie überlegen, ob Sie ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung kaufen? Doch was spricht eigentlich dagegen, das nächste Heim nur zu mieten. Ab wann wird die Baufinanzierung zur Kostenfalle? Diese Fragen beantworten wir im Artikel.
Seriöse Banken nutzen die Grundschuld nicht ohne Grund
Grundsätzlich wird eine seriöse Bank dieses Recht auf Vollstreckung nicht ohne einen guten Grund einsetzen, so dass Sie erst einmal keine Angst haben müssen.
In den meisten Darlehensverträgen befindet sich die sogenannte Sicherungsabrede, die Sie als Kreditnehmer vor einer Bankenwillkür schützt. Die Bank verpflichtet sich, dass die Grundschuld nur verwertet, wenn bestimmte Ereignisse eintreten. Zu diesen Ereignissen zählt in erster Linie der Zahlungsverzug.
Die Verwertung der Grundschuld
Wenn Sie also in Zahlungsverzug kommen oder die Zahlung gar nicht mehr leisten können, dann darf die Bank die Verwertung der Grundschuld einfordern.
Dadurch, dass die Bank keinen separaten Titel oder eine gerichtliche Anordnung mehr braucht, kommt es dann direkt zu einer Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung. Bei der Zwangsverwaltung bekommt die Bank Zugriff auf alle Einnahmen rund um die Immobilie und damit auch auf eventuelle Mieteinnahmen. Diese können sofort in Zins und Tilgung umgewandelt werden, so dass vielleicht eine Zwangsversteigerung der Immobile nicht notwendig ist.
Anders sieht es bei einer Zwangsversteigerung aus, denn in einem solchen Fall wird die Bank alle Hebel in Bewegung setzen, um die Immobilie zu verkaufen. Dazu wird zuerst der Wert der Immobilie bestimmt und dann wird sie zum Kauf angeboten. Der Bank ist es wichtig, dass die Höhe der Versteigerung mindestens die überfälligen Schulden deckt. Alle anderen Gelder werden dem Kreditnehmer ausgezahlt.
Wichtig
Nur weil die Immobilie bei der Zwangsversteigerung verkauft wird, sind Sie nicht automatisch schuldenfrei, denn wenn die Immobilie nicht genügend Geld einbringt, dann bleibt der Rest auch weiterhin bestehen. Die Bank versucht zwar immer, dass alle Verbindlichkeiten mit Hilfe der Grundschulden gedeckt werden, aber wenn das nicht möglich ist, dann bleiben die restlichen Ansprüche gegen den Kreditnehmer bestehen.
Die 2 Varianten der Grundschuld
Grundsätzlich wird zwischen zwei Varianten der Grundschuld unterschieden. Sie sind getrennt voneinander existierende Formen.
- Die Briefgrundschuld ist immer eine Grundschuld. Aber es gibt eine Ausnahme, nämlich, wenn im Grundbuch nicht der Zusatz „ohne Brief“ steht. Kommt es zu einer Briefgrundschuld, dann wird nicht nur eine Eintragung ins Grundbuch gemacht, sondern es werden auch ein Abtretungsvertrag und die Übergabe des Grundschuldbriefes ausgestellt. Es findet dann keine neue Eintragung in das Grundbuch statt. Dadurch bekommt der Grundschuldbrief die Form eines Wertpapieres.
- Die Buchgrundschuld bedeutet, dass der Grundbucheintrag „ohne Brief“ durchgeführt wird. Es wird kein Grundschuldbrief ausgestellt und jede Änderung muss auch in Zukunft in das Grundbuch eingetragen werden. Die Buchgrundschuld ist sehr sicher, aber wenn es zu einer gewünschten Übertragung kommt, dann müssen Sie mit sehr hohen Kosten rechnen.
Veröffentlicht: 12. November 2019
Die vom Bundesverfassungsgericht vorgeschriebene Grundsteuer-Reform ist auf den Weg gebracht. Demnach soll die Grundsteuer zukünftig anders und vor allem gerechter berechnet werden. Auswirkung hat diese Entscheidung nicht nur auf Immobilienbesitzer, sondern auch auf Mieter.
Der Ablauf bei Zahlungsverzug
Dadurch, dass die Bank einen Eintrag der Grundschuld hat, stehen ihr nach Zahlungsverzug alle Rechte zur Verfügung.
Durch den Baufinanzierungsvertrag oder auch Darlehensvertrag sind Sie rechtlich gebunden, monatlich die vereinbarten Zahlungen an den Kreditgeber also die Bank zu leisten. Wichtig ist, dass die Zahlung immer vollständig und zum angegebenen Datum erfolgt, damit Sie nicht in Zahlungsverzug geraten. Solange alles so läuft, gibt es keinen Grund weitere Schritte einzuleiten.
Aber wenn Sie mit der Zahlung in Verzug kommen, dann erhalten Sie in der Regel das erste Mahnschreiben und die Bank leitet das Mahnverfahren ein. Drei Mal wird die Bank Sie anmahnen und Sie danach nur noch über die weitere Vorgehensweise informieren.
Die Bank nimmt ihr Recht wahr, die Immobilie, für welche Sie die Grundschuld hat, zu verkaufen. In der Regel funktioniert das mit Hilfe der Zwangsversteigerung. Mit der Versteigerung versucht die Bank die restlichen offenen Forderungen auszugleichen. Sie haben keine Möglichkeit, um der Zwangsversteigerung zu entgehen, wenn Sie nicht in der Lage sind die offenen Forderungen rechtzeitig zu begleichen.
Fragen & Antworten
FAQs zum Thema Zahlungsverzug
1. Wann handelt es sich um einen Zahlungsverzug?
Es handelt sich um einen Zahlungsverzug, wenn Sie die Rechnungen nicht in voller Höhe und bis zum festgelegten Datum zahlen können. Dabei spielt der Eingang bei dem Gläubiger eine wichtige Rolle.
2. Was passiert nach einem Zahlungsverzug?
Ein Zahlungsverzug ist meist nicht dramatisch, dann erhalten Sie eine Zahlungserinnerung und können wie gewohnt die offene Rate ausgleichen und die kommenden Raten pünktlich begleichen.
3. Wie viele Zahlungserinnerung schickt die Bank bei Zahlungsverzug?
Die meisten Banken schicken bis zu drei Zahlungserinnerungen und drohen auch gleichzeitig mit dem Mahnverfahren beziehungsweise der Zwangsversteigerung der Immobilie.
4. Warum ist die Grundschuld bei Zahlungsverzug so wichtig?
Mit der Grundschild sichert sich die Bank bei eventuellem Zahlungsverzug ab, so dass sie alle rechtlichen Schritte umgehend einleiten kann.
5. Wann kommt es zur ersten Zahlungserinnerung bei Zahlungsverzug?
Meistens kommt die Zahlungserinnerung schon wenige Tage nach Zahlungsverzug, denn heute warten die Banken nicht mehr so lange.
Fazit
Der Zahlungsverzug kann Sie ihre Immobilie kosten, wenn die Bank die Grundschuld hat. Schon beim ersten Zahlungsverzug hat die Bank durch die Grundschuld das Recht, die Immobilie zu veräußern, um ihre Forderungen zu decken. Es sind keine weiteren Maßnahmen notwendig, aber meist erhalten Sie zumindest eine bis drei Zahlungserinnerungen. Um einen Zahlungsverzug bei der Bank zu vermeiden, sollten Sie die volle Ratenhöhe zum festen Zeitpunkt an die Bank überwiesen haben.
