Eigenheim bauen oder erweitern: An diese Dinge sollten Immobilienbesitzer denken

Sie möchten ein Eigenheim bauen und freuen sich schon auf den Einzug in die eigenen vier Wände? Von der ersten Idee bis zum fertigen Haus vergeht oft nicht nur viel Zeit. Auch Sorgen und einige Fallstricke sind vorprogrammiert. In diesem Ratgeber erfahren Sie, worauf Sie achten sollten.

„My home is my castle“ – dieses alte englische Sprichwort soll ausdrücken, dass die eigenen vier Wände eine Zuflucht sind, in die sich die Eigentümer zurückziehen können und einen gewissen Schutz genießen. Viele Immobilienkäufer freuen sich auf die Freiheit, endlich keine Vorgaben mehr vom Vermieter zu bekommen und sich ihr Wohnumfeld nach den eigenen Wünschen und Vorstellungen gestalten zu können. Doch Vorsicht: Eigenheimbesitzer müssen sich mit zahlreichen rechtlichen Vorgaben und potenziellen Stolperfallen auseinandersetzen.

Da das Thema extrem komplex ist, können die hier angesprochenen Themen keinen Anspruch auf Vollständigkeit haben. Doch gerade in der Anfangsphase sollten Sie sich mit so vielen Informationen wie möglich vertraut machen, um nicht in typische Fallen zu tappen.

Es beginnt schon beim Bau: Bauverträge und ihre Tücken

Viele Häuslebauer berichten davon, dass sie eine solche Prozedur nicht noch einmal über sich ergehen lassen wollen. Der Bau einer Immobilie ist ein langwieriger Prozess, der zudem viele potenzielle Probleme mit sich bringt. Mitunter werden entsprechende Projekte für die Auftraggeber zum regelrechten Alptraum. Die Gründe dafür waren in der Vergangenheit vielschichtig. Hier zwei Beispiele:

Nur was festgehalten ist, wird auch gemacht

In einem herkömmlichen Bauvertrag werden die Leistungen, die entsprechende Vergütung sowie die Fristen zur Abnahme durch den Auftragnehmer beschrieben. In der Vergangenheit haperte es jedoch häufig an der Leistungsbeschreibung. Deshalb galt im Zweifel: Was nicht im Vertragswerk enthalten ist, muss der Bauunternehmer auch nicht zum vereinbarten Preis errichten. Dies kann mitunter teuer werden, wenn wichtige Wünsche im Vertrag unerwähnt bleiben.

2018 wurde glücklicherweise der Verbraucherbauvertrag nach §650i BGB eingeführt. Dieser verlangt vom Bauunternehmer eine schriftliche und detaillierte Unterrichtung über die Baubeschreibung. Zweifel bei der Auslegung der vom Unternehmer geschuldeten Leistung gehen dabei zu dessen Lasten. Dies hat die Welt für künftige Immobilieneigentümer etwas einfacher gemacht. Trotzdem gilt: Bauherren sollten prüfen, ob im Verbraucherbauvertrag alle wichtigen Leistungen beschrieben sind.

Fristen: Wie immer eine teure Angelegenheit

Auch die Fristen stellten in der Vergangenheit nicht selten ein großes Problem dar. Lässt sich der Bauunternehmer zu lange Zeit, werden für Immobilieneigentümer plötzlich Bereitstellungszinsen fällig, da diese die Kreditsumme der Baufinanzierung noch nicht abrufen und an den Bauunternehmer überweisen können.

Auch hier hat der Gesetzgeber mit dem Verbraucherbauvertrag nachgebessert: Bauunternehmen müssen heute entweder feste Fristen zur Fertigstellung oder ersatzweise die Dauer der Arbeiten nennen. Die zweite Lösung kommt immer dann zum Tragen, wenn der genaue Baubeginn noch nicht feststeht. Für künftige Eigenheimbesitzer bedeutet das auf jeden Fall mehr Planungssicherheit. Diese sollten sich die Fristen jedoch genau anschauen, um auch die Auszahlung der Baufinanzierung und die Kündigung der bisherigen Mietwohnung richtig timen zu können. Hier erweist sich dabei ein gewisser zeitlicher Puffer als sehr hilfreich.

Baugenehmigungen: Ein leidiges Thema für Immobilienbesitzer

„Unser Garten könnte ein kleines Gartenhaus oder einen Gartenteich vertragen“ – was als Mieter kaum möglich ist, stellt für Eigenheimbesitzer ein deutlich kleineres Problem dar. Trotzdem können auch sie nicht einfach loslegen. In diesem Fall hat der Staat nämlich ein Wort mitzureden: Viele Anbauten sind genehmigungspflichtig.

Dass bei einem Teich vorab eine Genehmigung eingeholt werden muss, ist den wenigsten bekannt. Wer also einen Gartenteich wünscht, sollte sich über die rechtliche Vorgaben informieren, um im Nachgang keinen Schadensersatzansprüchen ausgesetzt zu sein.

Diese können von Bundesland zu Bundesland variieren: Während Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen Stege in einem Gartenteich erlauben, ist dies in Sachsen oder Hessen nicht ausdrücklich gestattet. Hier müsste der Eigentümer in der Gemeinde also erst erfragen, ob es Regelungen gibt, die einen Steg verbieten.

Nicht jeder Carport darf gebaut werden

Ähnlich sieht bei Carports aus. Die Landesbauordnung in Baden-Württemberg legt beispielsweise fest, dass Carports mit einer Grundfläche bis 30 m² und einer mittleren Wandhöhe bis drei Meter genehmigungsfrei sind. In Hessen dürfen Carports mit einer Grundfläche bis zu 50 m² und einer Dachhöhe bis zu drei Metern ohne Baugenehmigung errichtet werden. Da jedoch auch einzelne Gemeinden das Recht haben Sonderregelungen einzuführen, sollten Eigenheimbesitzer vorher immer beim zuständigen Bauamt anfragen.

Achtung: Wer einfach drauf los baut und später feststellt, dass er eigentlich eine Baugenehmigung benötigt hätte, lebt gefährlich. Ob nun Nachbarbeschwerden oder andere Kontrollen durch aus Bauamt: Kommt das Ganze raus, darf das Bauamt den Eigentümer zum Abriss auf eigene Kosten verpflichten. Zusätzlich können saftige Bußgelder verhängt werden. 

Modernisierungen: Unter Umständen Zwang

Irgendwann ist es in jedem Haus einmal so weit, dass gewisse Modernisierungen vorgenommen werden müssen. Der allgemeine Verfall und die Abnutzung machen entsprechende Maßnahmen erforderlich. Dazu gehören unter anderem:

• Austausch und Modernisierung der Heizungsanlage
• Erneuerung und Ausbesserung des Dachs
• Modernisierung der Elektrik
• Austausch von Fenstern und Türen
• Erneuerung der Inneneinrichtung
• Modernisierung der Fassade
• Renovierung in den eigenen vier Wänden

Im Normalfall fassen Eigenheimbesitzer entsprechende Erneuerungen dann ins Auge, wenn Defekte entstehen. In vielen Bereichen beugen sie auch vor und führen eine Modernisierung durch, bevor die Abnutzung für Einschränkungen der Lebensqualität sorgt. Doch Achtung: In Einzelfällen kann der Staat seine Bürger auch zwingen, eine bestimmte Modernisierung in Angriff zu nehmen.

Staatlich verordnete Modernisierung: Für diese Fälle gelten bestimmte Gesetze

Plötzliche Modernisierungsmaßnahmen können den eigenen Geldbeutel ganz schon belasten. Aus diesem Grund ist es wichtig, zu wissen, wann sich solche Projekte nicht aufschieben lassen:

1. Heizkessel zu alt: Nach 30 Jahren ist oft Schluss

Mit der Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) wurde festgelegt, dass die meisten Heizkessel nur noch 30 Jahre betrieben werden dürfen. Im Jahr 2020 besteht also eine Austauschpflicht für Heizkessel, die im Jahr 1990 oder früher gebaut wurden. Zu dieser Regelung gelten allerdings einige Ausnahmen:

• Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind von der Austauschpflicht ausgenommen.
• Die Austauschpflicht gilt nur für Heizkessel mit einer Leistung zwischen 4 und 400 Kilowatt.

Zusätzlich müssen Eigenheimbesitzer in Wohnhäusern mit maximal zwei Wohnungen einen solchen Austausch nicht vornehmen, wenn sie das Haus am 01. Februar 2002 bereits selbst bewohnt oder teilbewohnt (mindestens eine Wohnung) haben. In diesem Fall bestünde erst für einen Eigentümer nach einem Kauf die Pflicht, die Modernisierung in Angriff zu nehmen.

2. Wärmedämmung: Wenn, dann richtig

Wer seine eigenen vier Wände energetisch sanieren möchte und dafür auf Maßnahmen der Wärmedämmung zurückgreift, muss sich dabei an staatliche Vorgaben halten. Das bedeutet also, dass nicht auf irgendeine Art von Wärmedämmung zurückgegriffen werden kann. Vielmehr gibt die EnEV bestimmte Anforderungen bezüglich des sogenannten U-Wertes vor, dem Wärmedurchgangskoeffizienten. Somit erweist es sich als sinnvoll, vor der geplanten Modernisierung genau hinzuschauen, wie diese regelkonform durchgeführt werden kann.

3. Nach dem Hauskauf: Kurzfristige Modernisierungen sind Pflicht

Wer heute ein Haus kauft und somit nicht vor dem 01. Februar 2020 dort gewohnt hat, muss unter Umständen bestimmte energetische Sanierungen vornehmen:

• Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren in unbeheizten Räumen (z.B. Keller)
• Geschossdecken zu nicht beheizten und Dächer müssen über eine Wärmedämmung (Mindestwärmeschutz) verfügen

Für die Modernisierung haben Hauskäufer nach ihrem Einzug maximal zwei Jahre Zeit. Wer dies versäumt, riskiert mitunter hohe Bußgelder. Genau deshalb sollten Interessenten die neue Immobilie bereits vor dem Kauf auf einen eventuellen Sanierungsbedarf überprüfen. So lassen sich bereits die Kosten dafür kalkulieren und es besteht ein Argument in den Preisverhandlungen.

Der Staat mischt sich hier im Zuge der geplanten Energiewende also sehr deutlich ein und macht Immobilieneigentümern Vorgaben, wann bestimmte Sanierungen durchzuführen sind. Glücklicherweise bieten die meisten Maßnahmen auch Vorteile für Eigentümer:

• Wertsteigerung der eigenen vier Wände (bei einem Verkauf hilfreich)
• Senkung der Energiekosten

Nachbarschaftsrecht: Hier zählt jeder Zentimeter!

Wer in seinen eigenen vier Wänden wohnt, muss dennoch auf die Nachbarn achten. Was auf den ersten Blick selbstverständlich wirkt, birgt mitunter sehr viele verschiedene Fallstricke. Auch in diesem Bereich gibt es zahlreiche rechtliche Vorgaben, die sich ebenfalls nach Bundesländern unterscheiden können. Die folgende Auswahl gibt eine Übersicht, was zwischen Nachbarn auch im Eigenheim alles schiefgehen kann:

Wenn es zu Konflikten an der grünen Grenze kommt

Aneinandergrenzende Gärten sind häufig Anlass für Streitigkeiten unter Nachbarn. Immer wieder müssen sich Gerichte mit dieser Materie beschäftigen. Der Vorteil: Die große Fülle an Urteilen sorgt mittlerweile für eine gewisse Rechtssicherheit in Bezug auf häufige Vorkommnisse:

• Überhängende Äste: Wachsen die Äste eines Baumes über den Zaun auf das Grundstück des Nachbarn, kann dieser in vielen Fällen verlangen, dass ein Rückschnitt erfolgt. So zum Beispiel bei herabfallenden Zapfen, Nadeln oder Laub, wie der Bundesgerichtshof feststellte (Az.: V ZR 102/18). Die Früchte an Bäumen gehören jedoch weiterhin dem Baumbesitzer – erst, wenn sie auf das Nachbargrundstück fallen, darf dieser sie auch verwenden.
• Ranken: Sollten Ranken von Weinpflanzen auf die Fassade des Nachbarn wuchern, müssen auch diese laut einer Entscheidung des Landgerichts Berlin (Az.: 53 S 122/06) entfernt werden.
• Laub: Weht im Herbst Laub von den eigenen Bäumen zum Nachbarn hinüber, gibt es kaum Handhabungen dagegen. Sollten die Bäume allerdings zu nahe an der Grundstücksgrenze stehen, sieht das Ganze anders aus. In solchen Fällen kann der Nachbar laut BGH (Az.: V ZR 8/17) unter Umständen eine Laubrente verlangen. Diese deckt die regelmäßigen Kosten zur Entfernung des Laubs.
• Bäume: Eigentümer einer Immobilie haften für die Bäume, die auf dem eigenen Grundstück wachsen. Aus diesem Grund sind sie auch dafür verantwortlich, den Baumwuchs mindestens alle zwei Jahre zu überprüfen. Besteht das Risiko eines Umsturzes, sollte der „Baumbesitzer“ den Baum fachmännisch fällen lassen. Richtet dieser nämlich beim Fall Schäden an, können die Geschädigten Schadenersatz fordern.

Achtung: Auch das Fällen von Bäumen kann Probleme mit sich bringen. In diesem Fall liegt dies jedoch eher an den Baumschutzverordnungen der Gemeinden. Diese verbieten mitunter das Fällen von Bäumen ab einer bestimmten Stammdicke.

Grillen: Auch hier kann es Einschränkungen geben

Wer im Sommer im eigenen Garten grillen möchte, dürfte in den meisten Fällen keinerlei Schwierigkeiten haben. Trotzdem kann der Geruch in Einzelfällen die Nachbarn belästigen. Auch in diesem Zusammenhang gingen bereits Streitfälle vor Gericht. Die Entscheidungen liefen in vielen Fällen darauf hinaus, dass das Grillen zeitlich beschränkt wurde. Je nach Urteil entweder dreimal jährlich für zwei Stunden, zehnmal pro Jahr oder einmal monatlich.

Sollte das Grillen ein liebgewonnenes Hobby im Sommer darstellen, hilft es bei Streitigkeiten, sich mit dem Nachbarn schon vorher auf sinnvoll Lösungen zu einigen. Mitunter reicht schon eine leichte Umplatzierung des Grills, damit dieser nicht mehr stört.

Es weihnachtet sehr: Weihnachtsdeko als Zankapfel

Grundsätzlich steht es Hausbesitzern frei, Weihnachtsdekoration am Haus anzubringen. Doch selbst in Bezug auf Lichterketten gab es bereits juristische Streitigkeiten. Dabei dreht es sich im Normalfall um eine Störung durch zu helles Licht. Insbesondere in den Nachtstunden könnten helle Lämpchen also ein Ärgernis für Nachbarn darstellen.

Aus diesem Grund ist es sinnvoll, vorher beim Nachbarn nachzufragen, ob es diesbezüglich Probleme geben könnte. Wenn ja, werden die Lichterketten in der Nacht einfach ausgeschaltet.

Haustiere können ebenfalls für Streit sorgen

Tierfreunde müssen in Bezug auf Nachbarschaft ebenfalls einige Regelungen beachten. Wenn die eigene Katze auf Streifzügen auf parkenden Autos der Nachbarn herumläuft oder diese sogar beschädigt, kann dies zu Schadenersatzforderungen führen.

Hundebellen stellt genauso eine potenzielle Hürde dar. Geschieht es nur hin und wieder, müssen die Nachbarn die Geräuschkulisse hinnehmen. Bellt der vierbeinige Freund jedoch unentwegt und auch in den Nachtstunden, dürfen Nachbarn verlangen, dass etwas dagegen unternommen wird. Es gab bereits Verfahren, in dem das Gericht anordnete, dass die Polizei dem Hundehalter die Tiere wegnehmen darf. (Oberverwaltungsgericht Bremen, Az.: 1 B 215/09).

Beim Kauf eines Hauses ist natürlich nicht bekannt, wo die Toleranzgrenze der Nachbarn liegt. So kann es durchaus sein, dass bestimmte Vorfälle wie Hundebellen oder eine zu helle Weihnachtsdeko in einer bestimmten Wohngegend problemlos toleriert werden und in einer anderen Region wiederum sofort zu Problemen führen. Wer hier auf Nummer Sicher gehen möchte, fragt die Nachbarn proaktiv und versucht, entsprechende Übereinkünfte zu erzielen. Oft wird eine Lösung schon dadurch einfacher, dass man Verständnis für die Bedürfnisse der Nachbarn zeigt.

Verkehrssicherungspflichten: Eigentum verpflichtet

Eigentümer eines Hauses sind rechtlich dazu verpflichtet, Dritte vor Gefahren zu schützen, die vom eigenen Grundstück ausgehen. Dies klingt zunächst einleuchtend, bringt jedoch auch eine ganze Reihe an Pflichten mit sich. Dazu gehören:

Sicherung von Gehwegen

Wenn jemand an einem Haus vorbeigeht, muss der Eigentümer des Grundstücks sicherstellen, dass der Gehweg frei von Gefahren ist. Dies können vielfältig ausfallen:

• herunterfallende Gegenstände (Dachziegel, Teile der Fassade, Bauteile vom Balkon)
• Glatteis
• herunterfallende Äste von Bäumen oder gar fallende Bäume

Daraus ergeben sich bestimmte Pflichten, die ein Eigentümer regelmäßig erfüllen muss. Eine regelmäßige Dachwartung ist dabei ein integraler Bestandteil. Zwar schreibt der Gesetzgeber keine festen Prüfintervalle vor, aber alle ein bis zwei Jahre sollte eine entsprechende Kontrolle stattfinden. Wer dies versäumt, kann bei Schäden nicht auf seinen Versicherungsschutz bauen: Die Versicherungsgesellschaft wird im Schadensfall einen Nachweis über entsprechende Wartungen einfordern und kann bei Mängeln die Leistungen kürzen.

Bäume sollten ebenfalls alle zwei Jahre auf Schäden kontrolliert werden. Zusätzlich ist ein regelmäßiger Schnitt erforderlich. Auf diesem Weg lassen sich Unfälle etwa bei einem Gewitter durch herabfallende Äste sowie durch umstürzende Bäume weitestgehend vermeiden.

Bei Glatteis haben Hauseigentümer zudem eine Räum- und Streupflicht. Der Bundesgerichtshof hat sogar klargestellt, dass bei starkem Schneefall mehrmals am Tag geräumt und gestreut werden muss (Az.:. VI ZR 49/83). Vorsicht jedoch beim Streuen: Salz ist in vielen Kommunen verboten. Als Alternativen eignen sich Sand oder Splitt. Wer den Räum- und Streupflichten nicht nachkommt, kann in Regresspflicht genommen werden, falls wirklich jemand auf dem Gehweg stürzt.

Verkehrssicherungspflicht gilt auch direkt auf dem Grundstück

Die Verkehrssicherungspflicht beschränkt sich übrigens nicht nur auf die Gehwege, sondern gilt auch für das eigene Grundstück. In der Vergangenheit gab es beispielsweise Urteile gegen Besitzer von Gartenteichen, in die fremde Kinder fielen, obwohl diese unbefugt das Grundstück betraten.

Die Rechtsprechung ging hierbei einfach davon aus, dass ein Teich- oder Poolbesitzer sein Grundstück entsprechend absichern muss, so dass fremde Personen auch unbefugt nicht einfach das Grundstück betreten können. Alternativ galt auch eine Abdeckung der Wasserfläche als adäquate Absicherung. Mittlerweile ist die Rechtsprechung lockerer geworden, weil man allgemein von einer ständigen Aufsichtspflicht in Bezug auf Kleinkinder ausgeht. Trotzdem sind Grundstückseigentümer gut beraten, auch weiterhin entsprechende Maßnahmen zur Sicherung zu übernehmen.

Weist eine Immobilie zudem mehrere Wohnungen und damit auch ein für Fremde (Besucher anderer Mieter) zugängliches Treppenhaus auf, gelten auch hier Verkehrssicherungspflichten. So ist eine ausreichende Beleuchtung sicherzustellen und auch das Treppengeländer darf keine schwerwiegenden Beschädigungen aufweisen.

Das Eigentum an einer Immobilie sorgt auch im Bereich der Verkehrssicherung dafür, dass die Besitzer jede Menge Dinge beachten müssen. Wer sich entsprechend vorbereitet und alle potenziellen Gefahrenquellen regelmäßig kontrolliert, schützt sich sehr wirkungsvoll gegen Schadenersatzforderungen.

Das Eigenheim: Viel Freiheit und viele Pflichten

Abschließend lässt sich festhalten, dass die eigenen vier Wände dem Eigentümer tatsächlich viele Freiheiten ermöglichen. Der Wohnraum lässt sich nach den eigenen Wünschen und Vorstellungen gestalten und auch größere Eingriffe in das Gebäude sind erlaubt. Trotzdem ergeben sich vielfältige juristische Fallstricke. Schon beim Bau einer Immobilie müssen Interessenten darauf achten, dass die Vertragsunterlagen alle wichtigen Leistungen und Fristen enthalten. Wer ein Haus kauft, sollte zudem etwaige Modernisierungsvorgaben mit einkalkulieren.

Doch auch das Verhältnis zu den Nachbarn, Baugenehmigungen für bestimmte spätere Projekte auf dem eigenen Grundstück und die Verkehrssicherungspflichten sind stetige Begleiter. Regelmäßige Wartungen sowie eine gute Vorbereitung bestimmter Maßnahmen helfen, am Ende den Überblick zu behalten und alles Wichtige zu beachten.