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Sie wollen eine Immobilie z.B. neu vermieten oder vielleicht sogar verkaufen? Dann brauchen Sie inzwischen einen Energieausweis. Dieser ist ein wichtiges Dokument, denn er enthält viele wichtige Informationen rund um die Energieeffizienz der Immobilie. Wir klären Sie daher darüber auf, wann Sie das Dokument benötigen. Zugleich verraten wir, welche Rechte und Pflichten mit dem Energieausweis verbunden sind.
Das Wichtigste in Kürze
- Neu-Vermieter und Verkäufer von Immobilien müssen einen Energieausweis haben. Bis Ende Februar 2021 ist die Basis für einen solchen Ausweis die Energieeinsparverordnung (EnEV) und danach greift das Gebäudeenergiegesetz (GEG).
- Bestimmte Kenndaten sind schon in der Wohnungsanzeige zu nennen.
- Über den Inhalt des Energieausweises müssen Käufer und Neu-Mieter vor der Entscheidung für eine Immobilie informiert werden.
Energieausweis bei Neu-Vermietung oder Verkauf
Sie brauchen spätestens bei der Neu-Vermietung oder beim Verkauf einen Energieausweis.
Jedes neue Gebäude, das mit üblichen Temperaturen geheizt wird, braucht inzwischen einen sogenannten Energieausweis. Zudem brauchen Sie einen Ausweis, wenn Sie das Haus oder die Wohnung neu vermieten oder verkaufen wollen. Bis zum Mai 2021 richten sich die Vorgaben in dem Ausweis nach der Energieeinsparverordnung. Danach tritt das Gebäudeenergiegesetz in Kraft und das gibt es aber schon seit 1. November 2020.Kauf- und Mietinteressenten werden mit Hilfe des Dokuments über die energetischen Kennwertes des Gebäudes informiert, aber vorlegen müssen die Immobilienbesitzer den Ausweis erst, wenn ein Nutzerwechsel ansteht. Sie brauchen keinen Energieausweis, solange Sie das Wohneigentum selber nutzen und nicht vermieten. Ein Mieter hat keinen Anspruch auf Einsicht in den Energieausweis, wenn er schon in einem Mietverhältnis steht.
Ausnahme:
Denkmäler und kleine Gebäude unter 50 Quadratmetern sind von der Ausweispflicht befreit. Zudem gibt es weitere Spezialfälle, die als Ausnahme gelten und diese sind in der aktuell geltenden EnEV nachzulesen.
Die Eigentümer oder Bauherren sind verpflichtet sich um die Erstellung eines erforderlichen Ausweises zu kümmern und dazu bietet sich der Planer oder der Architekt an. Die gleiche Pflicht hat der Eigentümer, wenn das Gebäude umfassend saniert und mit einer energetischen Gesamtbilanzierung versehen ist. Das trifft beispielsweise bei einem KfW-Effizienzhaus zu. Keine Gesamtbilanzierung für ein Gebäude ist notwendig, wenn das Gebäude mit Einzelmaßnahmen bestückt wird, wie ein Fensteraustausch.
Eine Dämmung oder Heizungserneuerung lohnt sich in vielen Fällen trotzdem, auch wenn Sie keinen Energieausweis brauchen. Gerade, wenn Sie Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung sind und in Hinsicht auf die steigenden Energiepreise lohnt sich eine Information. Erkundigen Sie sich und stimmen Sie die einzelnen Maßnahmen gut aufeinander ab, und vor allen Dingen lassen Sie alle Maßnahmen fachgerecht ausführen.
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Die Ausweisarten für die verschiedenen Gebäude
Im Grunde gibt es zwei Arten von Ausweise, die unter den Begriff Energieausweis fallen – der Bedarfsausweis und der Verbrauchsausweis.
In der Regel ist der Verbrauchsausweis deutlich günstiger und das liegt daran, dass für die Datenerhebung ein deutlich geringerer Aufwand notwendig ist. Allerdings ist dieser Ausweis auch nicht so aussagekräftig.
Welcher Energieausweis ist zulässig für Gebäude im Bestand?
| Anzahl der Wohneinheiten und Baualter des Wohngebäudes | Bedarfsausweis | Verbrauchsausweis |
|---|---|---|
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X | |
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X | X |
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X | X |
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X | X |
Ein Bedarfsausweis kann nur erstellt werden, wenn die Abrechnungen von Heizkosten und Verbrauch über einen Zeitraum von drei Jahren komplett vorliegen. Zutreffend ist das, wenn es sich um eine zentrale Gasetagenheizung handelt oder das Gebäude ist vor kurzer Zeit modernisiert worden.
Für jeden Neubau wird in der Regel ein Bedarfsausweis erstellt.
Einen „Energieausweis für Nichtwohngebäude“ brauchen Büro- und Verwaltungsgebäude, Gewerbe- oder Einkaufszentral oder ähnliche Gebäude. Der Unterschied zu den Ausweis für Wohngebäude besteht darin, dass die Beleuchtung und die Lüftungs- und Klimaanlage und dessen Energiebedarf mit in die Endenergiekennwertung einfließt. Unter Umständen sind sogar zwei Energieausweise notwendig, wenn ein Gebäude aus Gewerberäumen und Wohnräumen besteht.
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Die Vorlage des Energieausweises
Vor der Entscheidung über ein Miet- oder Kaufverhältnis hat der Mieter beziehungsweise der Käufer das Recht den Energieausweis zu sehen.
Aus dem Grund zeigen die meisten Verkäufer und Makler, aber auch die Vermieter den Energieausweis schon bei der Besichtigung, um ihrer Pflicht nachzukommen.
Die Einsicht in den Energieausweis sollten Sie spätestens vor dem Miet- oder Kaufvertrag haben, wenn Sie beispielsweise keine Besichtigung hatten. Auch eine Kopie des Ausweises würde vollkommen ausreichen. Bei der Besichtigung gibt es in manchen Fällen sogar einen Aushang und dort befindet sich zumindest eine Kopie des Energieausweises, so dass Sie ihn zur Kenntnis nehmen können.
Das gesamte Dokument ist zur Vorlage Pflicht, auch wenn es Modernisierungsempfehlungen beinhaltet. Früher war es Gang und Gebe, dass der Energieausweis auch auf Anforderung nicht vorgezeigt wurde, aber heute ist ein solches Verhalten nicht mehr zulässig.
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Das Thema Wohnungsanzeigen
Der Energieausweis ist eine sehr wichtige Informationsquelle bei der Suche nach einer Immobilie.
In der Immobilienanzeige sind nicht nur die Größe und der Preis anzugeben, sondern auch die Art der Beheizung, der Energieträger für die Heizung und der Energiebedarf oder -verbrauch.
Der Energieausweis mit bestimmter Effizienzklasse ist zu veröffentlichen, wenn er nach dem 1. Mai 2014 für ein Wohngebäude ausgestellt ist. Bei Ausweisen, die deutlich älter sind, sind die Kennwerte in Klassen umzurechnen, aber es besteht keine Angabepflicht. Die Angabe dieser Informationen ist freiwillig. Leider sind die notwendigen Daten nicht immer so leicht zu finden und aus dem Grund hat die Bundesregierung eine Arbeitshilfe für die alten Energieausweise öffentlich gemacht.
Auf die Angaben aus dem Energieausweis dürfen Sie verzichten, wenn die Immobilienanzeige nicht kommerziell veröffentlicht wird. Das bedeutet, wenn Sie einen Zettel am schwarzen Brett anbringen oder auf Gespräche setzen. In einer Immobilien-Anzeige muss der Verkäufer oder Vermieter bestimmte Angaben veröffentlichen, aber nur wenn ein gültiger Energieausweis vorliegt. Dazu gehören:
- Art des Ausweises (Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis)
- Endenergiebedarf des Gebäudes
- Hauptenergieträger für die Beheizung
- Baujahr
- Energie-Effizienzklasse
Die Zuständigkeit für einen Energieausweis
Es gilt als Ordnungswidrigkeit, wenn der Eigentümer des Gebäudes den Energieausweis unvollständig oder gar nicht zugänglich macht.
Bei der zuständigen Behörde zeigen Sie den Verstoß an und die Behörde ist verpflichtet, der Angelegenheit umgehend nachzugehen.
In den Bundesländern ist die Zuständigkeit für den Energieausweis unterschiedlich geregelt. In den meisten Fällen kommt die Bauaufsichtsbehörde ins Boot, aber auch die Bauordnungsämter der Kreise oder Kommunen sind zuständig.
Ein Verstoß im Bereich Energieausweis kann ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro nach sich ziehen, wenn es bei der Ausstellung oder der Verwendung nicht rechtmäßig zugeht. Lassen Sie es nicht darauf ankommen und nehmen Sie bei Unklarheiten lieber selber mit der entsprechenden Behörde Kontakt auf.
Die vom Bundesverfassungsgericht vorgeschriebene Grundsteuer-Reform ist auf den Weg gebracht. Demnach soll die Grundsteuer zukünftig anders und vor allem gerechter berechnet werden. Auswirkung hat diese Entscheidung nicht nur auf Immobilienbesitzer, sondern auch auf Mieter.
Checkliste für Miet- und Kaufinteressenten
Nutzen Sie die Checkliste, um festzustellen, worauf Sie unbedingt achten müssen.
- In der Immobilienanzeige achten Sie auf die Energiekennwerte und die Effizienzklasse, aber legen Sie sich nicht auf die besten Klassen fest. Bei Elektrogeräten ist die beste Klasse meist der Mindeststandard, aber bei einem Gebäude handelt es sich meist um die sparsame Variante. Die Skala reicht von A+ bis H und ein Gebäude mit einem Durchschnittsverbrauch liegt bei E.
- Alle Eigentümer sind vor der Neuvermietung oder dem Verkauf verpflichtet den Energieausweis vorzulegen. Nutzen Sie diese Möglichkeit unbedingt. Die einzigen Ausnahmen sind kleine Häuser unter 50 Quadratmetern und denkmalgeschützte Gebäude.
- Werfen Sie einen Blick in die Empfehlungen in Bezug auf die Modernisierungen. Die Informationen stehen auch im Energieausweis. Der Eigentümer kann Aufschluss über die ausgeführten Maßnahmen geben oder Sie über die Planung informieren.
- Bevor Sie den Kauf- oder Mietvertrag unterschreiben lassen Sie sich den Energieausweis oder eine Kopie aushändigen. Das Dokument bewahren Sie mit den anderen Vertragsunterlagen gut auf.
- Mit Hilfe des Energieausweises soll ein Vergleich von verschiedenen Gebäuden in Hinsicht auf die Energieeffizienz möglich sein. Allerdings können Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis unterschiedliche Kennzahlen enthalten. Der Verbrauchskennwert ist meist niedriger und demnach ist es auch günstiger. Mit Hilfe des Energieausweises ist kein Heizenergieverbrauch für die Zukunft zu ermitteln.
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Energiestandard checken
Sie müssen sich aber nicht nur auf den Energieausweis verlassen, denn Sie können schon bei der Besichtigung den Energiestandard checken.
Sie müssen nur auf die folgenden Details achten und gezielte Fragen stellen.
-
Wärmedämmung
Im Idealfall sind alle Außenwände, die Kellerdecke und die oberste Geschossdecke beziehungsweise der Dachstuhl mit einer Dämmung versehen.
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Fenster
Mindeststandard bei den Fenstern ist eine Wärmeschutzverglasung von zwei Scheiben. Zudem müssen alle Türen und Fenster winddicht sein.
-
Lage der Wohnung im Gebäude
Sie brauchen mehr Heizenergie, wenn es sich um eine großflächige Wohnung handelt oder wenn die Wohnung sich im Erdgeschoss oder ähnliches befindet. Liegt die Wohnung umgeben von beheizten Räumen brauchen Sie weniger Heizenergie. Dazu können Sie nach den früheren Heizkostenabrechnungen fragen.
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Heizung
Die Art der Heizung ist sehr wichtig, denn der Energieträger oder der Brennstoff einer Heizungsanlage beeinflussen die Energiekosten maßgeblich.
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Warmwasser
Eine zentrale Erwärmung ist kostengünstiger, wenn es sich um einen hohen und häufigen Warmwasserverbrauch handelt. Eine elektrische Erwärmung mit einem elektronisch geregelten Durchlauferhitzer kann eine günstige Alternative sein, wenn Sie einen niedrigen Warmwasserbedarf haben. Konkrete Tipps zum Sparen finden Sie bei der Verbraucherzentrale NRW.
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Fragen & Antworten
FAQs zum Thema Energieausweis
1. Was kostet die Erstellung eines Energieausweises?
Die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises hängt von der Art der Immobilie ab. Für ein Einfamilienhaus liegen Sie zwischen 50 und 100 Euro und bei einem Mehrfamilienhaus müssen Sie mit Kosten von bis zu 250 Euro rechnen.
2. Muss jeder Verkäufer einen Energieausweis vorlegen?
Sie haben das Recht einen Energieausweis zu verlangen, wenn Sie sich für den Kauf eines Hauses entscheiden. Der Verkäufer muss den Ausweis oder eine Kopie zur Verfügung stellen, damit Sie die Energieeffizienz bewerten können.
3. Wer stellt einen Energieausweis aus?
Die Ausstellung erfolgt von verschiedenen Behörden, wobei sich die Behörden nach den Bundesländern unterscheiden. Aber auch Architekten und Schornsteinfeger haben die notwendige Qualifikation einen solchen Ausweis auszustellen.
4. Energieausweis-Einsicht schon in der Immobilienanzeige?
Im Idealfall können Sie schon bei in der Immobilienanzeige einen Energieausweis sehen. Dadurch können Sie sich schon im Vorfeld entscheiden, ob Sie das Haus besichtigen oder nicht. Spätestens zur Besichtigung muss der Ausweis dann vorgelegt werden.
5. Mieter im Mietshaus – darf ich den Energieausweis verlangen?
Sie leben schon in dem Mietshaus und haben eine gültigen Vertrag, dann haben Sie leider kein Recht den Energieausweis einzusehen. Nur, wenn es sich um eine Neu-Vermietung handelt ist die Vorlage des Energieausweises Pflicht.
Sie überlegen, ob Sie ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung kaufen? Doch was spricht eigentlich dagegen, das nächste Heim nur zu mieten. Ab wann wird die Baufinanzierung zur Kostenfalle? Diese Fragen beantworten wir im Artikel.
Fazit
Der Energieausweis ist ein wichtiges Dokument für den Kauf oder die Neuvermietung einer Wohnimmobilie, so dass der Mieter oder Käufer die Energieeffizienz mitbekommt. Käufer oder Vermieter sind verpflichtet spätestens bei Vertragsunterschrift einen gültigen Energieausweis vorzulegen, denn ein Verstoß hat schwere Konsequenzen. Bis zu 15.000 Euro Bußgeld sind möglich, wenn Sie sich weigern oder einen ungültigen Ausweis vorlegen. Wichtig ist, dass der Energieausweis gültig ist und alle wichtigen Angaben enthält. Nur dann kann der Käufer oder neue Mieter sich einen Einblick in die Energieeffizienz verschaffen. Aber achten Sie immer darauf, dass Sie den Ausweis zu den Vertragsunterlagen legen und gut aufbewahren. Verkauf und Vermietung sind heute nur mit gültigem Energieausweis möglich und das ist aufgrund der steigenden Energiekosten wichtig.