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Pauschal lässt sich nicht beantworten, ob eine Umkehrimmobilie sich lohnt oder nicht, denn die Entscheidung hängt von der individuellen Situation ab. Das gleiche Prinzip gilt auch, wenn Sie statt einer Umkehrhypothek eine Leibrente ausgesucht haben.
Das Wichtigste in Kürze
- Die individuelle Situation bestimmt, ob sich eine Umkehrhypothek lohnt oder nicht. Sie haben eine Leibrente statt der Umkehrhypothek ausgesucht, dann gibt es auch hier keine pauschale Antwort, ob diese besser ist.
- Sie sind Besitzer einer Immobilie und können das ganze Leben in den eigenen vier Wänden wohnen, aber Sie bekommen schon zu Lebzeiten das Geld für die Immobilie.
- Bei der Umkehrhypothek handelt es sich um ein sehr teures Produkt.
- Zwischen der Umkehrhypothek und der Leibrente gibt es allein in rechtlicher Hinsicht einige sehr große Unterschiede.
Umkehrhyypothek – Was ist das?
Es gibt viele Namen für die Umkehrhypothek
- Leibhypothek
- Immobilienhypothek
- Zustifterrente
- Reverse Mortgage,
Sie haben trotzdem die Möglichkeit in beiden Fällen in der Immobilie weiterhin zu wohnen. Als Eigentümer haben Sie die Wahl, ob Sie eine Einmalzahlung erhalten oder eine zeitlich befristete oder lebenslange Rente. Aber Sie wohnen mietfrei bis ans Lebensende in der Immobilie. Die Immobilie geht erst in den Besitz des Käufers über, wenn Sie verstorben sind oder vielleicht ins Altersheim ziehen. Es besteht aber auch die Möglichkeit, dass das entstandene Darlehen mit Hilfe der Umkehrhypothek getilgt wird.
Die Vorteile einer Umkehrhypothek
Ein Vorteil ist entscheidend, denn Sie können bis zu Ihrem Lebensende in der Immobilie wohnen, aber bekommen das Geld für den Verkauf schon zu Lebzeiten.
Die Auszahlung ist komplett steuerfrei und zudem erfolgen weder Zins- noch Tilgungszahlungen. Aus dem Grund haben Sie mit der Umkehrhypothek eine gewisse Planungssicherheit, denn alle wichtigen Punkte werden im Vorfeld festgelegt. Dazu gehören:
- die Höhe der Rente
- Einmalzahlung
- Zinssatz
- Laufzeit
In den meisten Fällen haben Sie die Möglichkeit die Immobilie zu verkaufen, wenn Sie beispielsweise zum Pflegefall werden. Die Immobilie wird dann verkauft und der Erlös wird zur Tilgung des Darlehens verwendet.
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Es handelt sich um ein „normales“ Darlehen, wenn Ihnen die Bank einen Kredit anbietet, bei dem die Zinsen und die Tilgung schon zu Lebzeiten beginnen und vom dem laufenden Einkommen bezahlt werden müssen. Es ist dann keine Umkehrhypothek, denn dann dient die Immobilie als Sicherheit.
Die Nachteile der Umkehrhypothek
Bei der Umkehrhypothek handelt es sich um ein sehr teures Produkt und das trifft nicht nur auf die Zinsen zu, sondern betrifft auch die anfallenden Gebühren.
Als Beispiel sind die Abschlussgebühr und die Rückversicherung der Bank zu nennen. Die Immobilie dient im gleichen Atemzug aber auch als Sicherheit für die Hypothek und darf auf keinen Fall anderweitig verkauft werden. Zudem reduziert die Umkehrhypothek die Erbmasse.
Sie interessieren sich für das Thema Umkehrhypothek, dann informieren Sie sich im Vorfeld darüber, wer in Zukunft für die Instandhaltungskosten und die Renovierung der Immobilie aufkommt.
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Der Wert der Immobilie
Am Ende können Sie eine Menge Geld für die Immobilie bekommen, aber wie viel Geld Sie erwarten können, hängt von vielen Faktoren ab.
Der Zustand und die Lage des Objekts spielen die größte Rolle, aber auch das Angebot des Anbieters ist entscheidend. Sie können anhand des folgenden Beispiels einen kleinen Einblick bekommen:
Sie besitzen eine Immobilie und diese hat einen Wert von 200.000 Euro und der Anbieter nimmt einen Risikoabschlag in Höhe von 25% vor. Ihnen steht somit eine Darlehenshöhe von 150.000 Euro zur Verfügung, aber Sie bekommen das Geld nicht ausgezahlt, sondern die Höhe des Darlehens darf nach der Laufzeit nicht überschritten werden. Die Darlehenslaufzeit beträgt 19 Jahre. Der Zinssatz liegt bei 6% und somit erhalten Sie eine Einmalzahlung von knapp 50.000 Euro oder eine monatliche Rente von 340 Euro.
Bedenken Sie, dass bei diesem Beispiel die Gebühren nicht berücksichtigt sind. Der zur Verfügung stehende Betrag kann durch die Gebühren deutlich geringer ausfallen, so dass vielleicht nur eine Einmalzahlung von 45.000 Euro möglich ist oder die monatliche Rente auf 250 Euro sinkt.
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Umkehrhypothek – für wen ist sie geeignet?
Eine pauschale Antwort auf diese Frage gibt es nicht, denn es kommt auch die individuelle Situation an.
Für einen bestimmten Personenkreis ist die Umkehrhypothek eine gute Alternative zu den anderen Möglichkeiten.
Die Umkehrhypothek kommt grundsätzlich für alle Menschen in Betracht, die
- schon Rentner sind oder kurz vor dem Eintritt zur Rente stehen.
- eine weitgehend schuldenfreie Immobilie ihr Eigen nennen können.
- in der Immobilie auch noch wohnen bleiben möchten.
- keine nahe stehenden Erben haben.
- gerne eine gewisse Liquidität haben wollen, ohne dass Sie einen finanziellen Engpass überbrücken müssen.
Bei genauer Betrachtung können zwei Verbraucher mit der gleichen Ausgangsituation zu verschiedenen Ergebnissen kommen.
Verbraucher 1:
Der Verbraucher 1 hat keine nahe stehenden Erben oder vererbt auch ohne die Immobilie ausreichend. Er bekommt eine Summe von knapp 50.000 Euro und würde das Geld ohne die Umkehrhypothek nicht bekommen.
Verbraucher 2:
Der zweite Verbraucher ist der Meinung, dass die Hypothek sich nicht lohnt, denn er bekommt nur 50.000 Euro ausgezahlt und muss aber 150.000 Euro zurückzahlen. Zudem verringert sich das Erbe für die Nachkommen um 100.000 Euro.
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Unterschiede zwischen Umkehrhypothek und Leibrente
Beide Varianten haben den gleichen Kern, denn der Eigentümer kann bis zum Lebensende in der Immobilie wohnen bleiben. Er muss keine Miete zahlen.
Bei der Umkehrhypothek erhalten Sie eine einmalige Zahlung, eine zeitlich befristete Rente oder eine lebenslang gezahlte Rente. Bei der Leibrente geht es um eine wiederkehrende Zahlung, denn eine einmalige Zahlung ist bei dieser Variante nicht vorgesehen. Allerdings kann hier auch eine Einmalzahlung vorgenommen werden, wenn die vertragliche Zusicherung möglich ist. Das ist möglich, wenn das Objekt eine Restschuld hat und der Eigentümer aber Kapital für die komplette Entschuldung braucht.
Auch rechtlich gibt es Unterschiede zwischen der Umkehrhypothek und der Leibrente. Im Grunde handelt es sich bei der Umkehrhypothek um einen Kreditvertrag, aber bei der Vertragsunterzeichnung kommt es nicht zu einem Eigentümerwechsel. Der bisherige Eigentümer trägt also auch weiterhin die Kosten für Sanierung oder andere Leistungen. Für den Kreditgeber dient die Immobilie als Sicherheit und er wird über eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Verstirbt der Eigentümer, dann wird das Darlehen entweder durch den Immobilienverkauf getilgt oder die Immobilie geht in den Besitz des Darlehensgebers über.
Leibrente oder Umkehrhypothek?
Bei der Leibrente sieht das Ganze anders aus, denn bei Vertragsunterzeichnung kommt es zum Verkauf und somit auch zum Eigentümerwechsel. Ins Grundbuch kommen die Rechte des bisherigen Eigentümers, die das mietfreie Wohnrecht bis zum Lebensende. Der neue Eigentümer ist für Sanierungen verantwortlich, wenn es nicht anders vertraglich vereinbart wurde.
Ob eine Umkehrhypothek oder die Leibrente vorteilhafter ist, lässt sich nicht einfach so sagen. Der Einzelfall ist entscheidet und natürlich auch, ob und wie viele Angebote es für eine Immobilie in der Praxis gibt. Weder die Umkehrhypothek, noch die Leibrente haben sich in Deutschland bisher durchgesetzt, so dass die weitere Entwicklung einfach abzuwarten ist.
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Alternativen zur Umkehrhypothek und Leibrente
Sie wollen Ihr Vermögen auf unterschiedliche Produkte verteilen, dann sollten Sie schauen, ob die gewünschte Liquidität nicht besser als mit einer teuren Umkehrhypothek erreicht werden kann.
Sie besitzen kein nennenswertes Vermögen, dann sollten Sie vielleicht über den Verkauf der Immobilie nachdenken.
Schlecht wäre es, wenn Sie sich heute für eine Umkehrhypothek entscheiden, weil Sie einen finanziellen Engpass haben und in ein paar Jahren dann der Verkauf ins Land steht. Dann ist die Immobilie durch die teuren Umkehrhypotheken belastet oder Ihnen gehört die Immobilie aufgrund der Leibrente gar nicht mehr.
Einen Kredit, auch ohne Schufa, bietet das belgische Unternehmen Victis Credit an. Auf der Suche nach einem Darlehen für ein neues Auto oder eine Umschuldung könnten Sie hier fündig werden. Doch wie seriös ist dieser Kreditgeber?
Fragen & Antworten
FAQs zum Thema Umkehrhypothek oder Leibrente
1. Wie wird die Leibrente berechnet?
Sie können die monatliche Leibrente sehr gut ermitteln, wenn Sie den Wert des lebenslangen Wohnrecht, mit dem verrenteten Betrag und der monatlichen Leibrente zusammenrechnen.
2. Wie funktioniert ein Hausverkauf mit Leibrene?
Im Grunde veräußern Sie einfach Ihr Haus, aber erhalten dafür ein lebenslanges Wohnrecht. Sie erhalten monatliche Rentenzahlungen bis zum Lebensende, aber sind nicht mehr der Besitzer des Hauses.
3. Wann enden Umkehrypotheken und Leibrenten?
Sie enden in der Regel mit dem Tod des ehemaligen Hausbesitzers oder mit dem Umzug in ein Pflege- oder Altenheim.
4. Wofür eignet sich eine Umkehrhypothek?
Die Umkehrhypothek eignet sich für Immobilienbesitzer, die keine Erben haben und im Leben eine finanziellen Puffer haben wollen.
5. Gibt es Umkehrhypotheken und Leibrenten in Deutschland?
Beide Varianten sind in Deutschland nicht so bekannt, aber das kann sich in den kommenden Jahren ändern.
Gerade im Internet treten immer wieder Probleme mit Anbietern auf, die eine individuelle Beratung erfordern. Oft geht diese Beratung über das reine Zuhören oder einen Tipp hinaus. Vielmehr geht es um eine Rechtsberatung und die
Fazit
In Deutschland ist die Umkehrhypothek oder die Leibrente nicht so bekannt, aber bei beiden Varianten handelt es sich um eine Möglichkeit, um das Haus zu verkaufen, aber bis zum Lebensende trotzdem drin zu wohnen. Die Angebote für diese Varianten sind heute noch sehr gering, aber in den nachfolgenden Jahren kann sich das durchaus ändern. Informieren Sie sich über die Vor- und Nachteile, aber auch über andere Alternativen.