Sie wollen wissen, ob Sie sich einen Kredit leisten können und wie hoch der Kredit sein darf, dann müssen Sie die monatlichen Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellen. Aber bevor Sie jetzt mit der großen Rechnerei starken, sollten Sie sich einen groben Überblick verschaffen. Dabei spielt Ihre finanzielle Situation und die Höhe des möglichen Kredits eine wichtige Rolle.

Wie hoch darf die Kreditrate sein?

Sie können mit Hilfe einer Faustformel herausfinden, wie hoch der Kreditanteil vom Nettoeinkommen sein darf, wenn Sie eine Immobilie kaufen.

Die Banken sind der Ansicht, dass die Kreditrate nicht mehr als 40% des Nettoeinkommens betragen sollte, denn die restlichen 60% müssen für die Lebenshaltung, Reparaturen und Neuanschaffungen eingeplant werden.

Aus dem Grund sollten Sie die Zahl als eine Art Durchschnittswert nehmen, denn es gibt auch Abweichungen nach oben oder nach unten. Die Situation ist entscheidend, denn eine Familie mit zwei Kindern und zwei Fahrzeugen brauchen mehr Lebensunterhalt wie ein Single mit Fahrrad.

Sie können aber auch eine pragmatische Lösung zur Berechnung wählen und einfach schauen, was am Ende des Jahres auf der Seite liegt. Hierbei handelt es sich um einen Betrag, welchen Sie das Jahr über nicht gebraucht haben und der damit zur Verfügung steht. Schauen Sie sich zudem Ihre Konten genau an, welche Einzahlungen sind gekommen und wie hoch ist das Gehalt. Erträge und Kursgewinne sollten nicht beachtet werden. Sobald Sie Eigentümer einer Immobilie sind fällt die Kaltmiete weg und diese Summe kann dann in die Darlehensrate eingerechnet werden.

Wohnungskauf: Abzocke durch Immobilien-Klon

Veröffentlicht: 20. Februar 2019

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Achtung bei einmaligen Einnahmen und Ausgaben

Im Anschluss können Sie sich überlegen, welche Ein- und Auszahlungen einmalig sind und eigentlich nicht wirklich vorhanden. Dazu gehören eine Bonuszahlung auf das Gehalt oder eine teure Urlaubsreise. Sie wollen schließlich eine genaue Vorstellung von Ihren finanziellen Möglichkeiten bekommen, denn ein Kredit muss abbezahlt werden.

Am Ende kommt ein Betrag heraus und das könnte Ihre maximale Kreditrate zur Abzahlung sein, aber überlegen Sie sich genau, ob Sie sich festlegen wollen. Die Bank kann den Vertrag sofort kündigen, wenn Sie nicht in der Lage sind die Raten mehrfach zu zahlen. Aus dem Grund sollten Sie auch einen kleinen Puffer anlegen, damit unvorhergesehene Ausgaben Sie nicht in finanzielle Schwierigkeiten bringen. Halten Sie sich an den Grundsatz, dass Sie sich nicht mehr vornehmen sollten als Sie zahlen können.

Aus dem Grund sollten Sie sich nicht auf den ersten Blick auf die Zahlen verlassen und die Sparquote genau auf die Probe stellen. Dazu gehen Sie in den nachfolgend beschriebenen vier Schritten vor.

Kostenfalle Baufinanzierung: Lieber Mieten oder Kaufen?

Veröffentlicht: 12. Oktober 2020

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Schritt 1: Aktuelle Einnahmen und Ausgaben zusammenstellen

Mit einer Liquiditäts-Checkliste können Sie die derzeitigen Einnahmen und Ausgaben auf einen Blick gegenüberstellen, so dass Sie Ihre maximale Liquidität berechnen können. Zuerst stellen Sie alle Einnahmen auf eine Seite und dazu kommen dann die gesamten Ausgaben. Denken Sie nicht nur an die regelmäßigen Ausgaben wie Mietkosten oder Kfz-Zahlungen, sondern achten Sie auf Rücklagen und beachten Sie auch unregelmäßige Ausgaben. Allerdings handelt es sich bei dieser Liste um eine aktuelle Momentaufnahme, aber für die Höhe der Kreditrate kommt dann noch die Zukunft hinzu.

Schritt 2: Künftige Einnahmen und Ausgaben einschätzen

Nachdem Sie die aktuellen Ein- und Ausnahmen gegenübergestellt haben, ist eine Summe rausgekommen, die eigentlich als Kreditrate zur Verfügung steht. Aber in Zukunft kommen weitere Kosten auf Sie zu und somit sollten Sie auch die künftigen Ein- und Ausgaben gegenüberstellen. Die Veränderungen an den aktuellen Ein- und Ausnahmen sind nämlich entscheidend, denn durch den Immobilienkauf kommen zusätzliche Ausgaben hin, aber einige Ausgaben fallen auch weg. Kostentreiber sind Versicherungen und Steuern, aber auch Reparaturen. Außerdem werden die Nebenkosten wie Strom und Heizung meist ein wenig teurer. Aber die Kaltmiete fällt weg, denn Sie ziehen schließlich bald in Ihr neues Haus. Die Nebenkosten können im eigenen Heim ein weniger höher sein als in der Mietwohnung. Auch die Fahrtkosten zur Arbeit rechnen Sie mit ein, wenn der Weg durch den Umzug weiter wird.

Minikredite – warum sie sich nicht lohnen

Veröffentlicht: 14. September 2018

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Schritt 3: Private Pläne einplanen

Berücksichtigen Sie auf jeden Fall auch private Pläne, denn ein Kinderwunsch kann nicht nur finanziell starke Veränderungen bedeuten. Auch eventuelle Pflegefälle in der Familie können Sie finanziell zusätzlich belasten und muss eingeplant werden. Die Sicherheit des Arbeitsplatzes und das Einkommen ist entscheidend. Können Sie die Zahlungen leisten, auch wenn Sie in Teilzeit wechseln? Auch ein möglicher Umzug muss mit eingeplant werden, denn die Zukunft ist immer ungewiss.

Schritt 4: Künftigen Überschuss berechnen

Eigentlich haben Sie am Ende der Rechnung einen monatlichen Überschuss und dieser muss durch die künftigen Veränderungen angepasst werden. Dann erhalten Sie den voraussichtlich künftigen Überschuss, mit dem Sie rechnen können.

Kreditvermittler: Gebühren vor Auszahlung des Darlehens sind Betrug

Veröffentlicht: 20. März 2020

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Wie viele Schulden kann ich mir eigentlich wirklich leisten?

Die Antwort auf diese Frage ist entscheidend für die Finanzierung, denn die finanzielle Sicherheit steht immer an erster Stelle.

Die finanzielle Situation zeigt, ob die eigenen vier Wände vielleicht kleiner ausfallen als eigentlich gewünscht und dann müssen Sie umstrukturieren.

Sie können anhand der künftigen monatlichen Überschüsse die maximale Rate für den Monat bestimmen, mit der Sie in Zukunft das Darlehen bezahlen.

Auch wenn es sich um eine höchstmögliche Rate handelt, sollten Sie auch eine kleine Reserve mit einrechnen, denn es kommt immer vor, dass unvorhergesehene Ausgaben entstehen. Zudem können sich die Einnahmen und Ausgaben auch weiterhin entwickeln. Es gibt eine Faustformel, die besagt, dass Sie 10% Luft zwischen der Kreditrate und dem Überschuss einplanen sollten. Sie können natürlich auch ein wenig knapper kalkulieren, wenn Sie ein Polster auf dem Tagesgeldkonto haben.

Nachdem Sie diese Schritte gemacht haben, haben Sie alle wichtigen Informationen zusammen und Sie können mit Hilfe des Zinssatzes und der Anfangstilgung die mögliche Kreditsumme ausrechnen.

Natürlich haben Sie die Möglichkeit an den einzelnen Stellschrauben zu drehen und dann kommen am Ende andere Werte heraus.

Kredit trotz Schufa online bis zu 100 000 Euro – E-Mail „Ihre Anfrage“

Veröffentlicht: 29. Januar 2020

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Wie sieht es mit der Laufzeit für den Kredit aus?

Sie brauchen keine überlange Zinsbindung, wenn Sie schnell mit der Tilgung des Kredits beginnen.

Achten Sie darauf, denn wenn Sie eine Anfangstilgung von 1% haben, dann zahlen Sie bei einem Zinssatz von 1% ganze 69 Jahre. Wenn Sie allerdings mit 3% im Jahr tilgen, dann kommen Sie nur auf 28 Jahre. Sie können mit dem Online-Rechner verschiedene Szenarien durchrechnen, um die richtige Kalkulierung für Sie zu finden. Aber bedenken Sie, dass Sie auch eine regelmäßige Sondertilgung einplanen können.

Berücksichtigen Sie sich nicht nur die aktuellen Marktzinsen, sondern auch Ihr Alter, denn wenn Sie ein höheres Alter haben, dann ist die Rente nicht mehr so weit entfernt. In der Regel soll der Kredit bis zum Rentenalter abgezahlt sein.
Meistens werden zwischen 80 und 90% des Kaufpreises als Kredit für die Immobilie aufgenommen, aber mit einem hohen Eigenkapital sieht die Sache ganz anders aus. Sie können dann einen viel niedrigeren Kredit aufnehmen und somit günstigere Zinsen einplanen. Der Grund ist, dass ein niedrigere Finanzierung deutlich besser abgesichert ist und dann kommen Ihnen die Banken entgegen.

Sofortkredit – schnelle Hilfe bei finanziellen Krisen? Darauf müssen Sie achten

Veröffentlicht: 29. Juni 2019

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Immobilienfinanzierung

Sie wollen in ein eigenes Haus ziehen oder sich eine Wohnung kaufen, dann müssen Sie sich viele Fragen stellen. Allein die Finanzierung und die Höhe des Kredits spielen eine wichtige Rolle. Zudem sollten Sie immer auf die Gesamtkosten achten und sich über die verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten informieren. Der Staat bietet einige Förderungen, aber vielleicht soll die Immobilie auch eine Altersvorsorge sein, somit sollten Sie sich genau informieren.

Kredit ohne Schufa: Seriös oder Datensammler als Kreditvermittler? – Ihre Erfahrungen

Veröffentlicht: 27. September 2018

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Fragen & Antworten

FAQs zum Thema Immobilienfinanzierung

5. Wie sinnvoll ist eine Vollfinanzierung der Immobilie?

Bei einer Vollfinanzierung ist das Risiko sehr hoch, dass die Immobilie mit Nichtzahlung der Bank in die Hände fällt. Eine Vollfinanzierung ist auch deutlich teurer als eine Teilfinanzierung, denn die Bank verlangt deutlich höhere Zinsen als Sicherheit.

Geldanlage und Bitcoin: Zulassung von Finanzdienstleistern überprüfen

Veröffentlicht: 8. Juli 2019

Bevor Sie sich auf den Handel mit Bitcoin oder eine Geldanlage einlassen, sollten Sie den jeweiligen Finanzidienstleister überprüfen. Hat dieser überhaupt eine Zulassung? Wo finden Sie diese? Damit Sie nicht auf Betrüger hereinfallen, verraten wir

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Fazit

Der Traum vom eigenen Haus wird von vielen Menschen geträumt, aber ein Blick auf die Finanzen lässt den Traum schnell platzen. Eine Immobilienfinanzierung ist meist die einzige Möglichkeit ein eigenes Haus zu besitzen, aber Sie sollten alle Gegebenheiten berücksichtigen, damit der Traum nicht zum finanziellen Alptraum wird. Stellen Sie alle aktuellen Einnahmen und Ausgaben gegenüber und auch die künftigen Einnahmen und Ausgaben. Dazu kommt die Planung für das Leben und am Ende erhalten Sie eine mögliche Abtragungsrate für den Immobilienkredit. Achten Sie gleichzeitig auf einen kleinen Puffer, damit Sie auf der sicheren Seite sind.

Der Beitrag Immobilienfinanzierung: So berechnen Sie, was Sie sich leisten können – Anleitung erschien zuerst auf Verbraucherschutz.com.

Keine Verunsicherung bei einem Gutachtertermin

Die Bank versucht Ihnen einen Gutachter zu schicken und nutzt dazu den Vorwand einer bankaufsichtsrechtlichen Vorschrift, aber davon brauchen Sie sich nicht verunsichern lassen.

Sie haben das Recht den Gutachter, auch wenn er einen Termin mit ihnen ausgemacht hat, vor der Tür stehen zu lassen. Er hat kein Recht die Wohnung oder das Haus zu betreten, wenn Sie dem nicht zustimmen. Außerdem darf er keine Fotos von den Innenräumen machen, wenn Sie das nicht gestatten. Auch wenn Sie den Gutachter der Bank nicht reinlassen, müssen Sie keine Angst haben, denn die Bank darf Ihnen deswegen den Darlehensvertrag nicht einfach kündigen. Eine Kündigung ist nur mit einem ordentlichen Grund möglich und einen Gutachtertermin nicht zu wollen ist kein solcher Grund.

Die Bank darf von ihrem Kündigungsrecht nur Gebrauch machen, wenn Sie mit den Darlehensraten im Verzug sind also nicht bezahlt haben. Es ist gesetzlich vorgeschrieben, dass der Gutachter das Haus nicht besichtigen darf, wenn Sie nicht zustimmen und nur, weil Sie den Gutachter nicht reinlassen, darf die Bank nicht kündigen. Die rechtlichen Grundlagen finden Sie in den §499 und §498 des BGB.

Baufinanzierung – Rechtliche Rahmenbedingungen von Grundschuld und Hypothek

Veröffentlicht: 21. Juni 2021

Baufinanzierungen sind heute keine Seltenheit mehr und in der heutigen Zeit ist es als normal anzusehen, dass Sie als Sicherheit für das Darlehen der Bank beziehungsweise dem kreditgebenden Institut Zugriff auf die Immobilie ermöglichen. In

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Kompromiss mit der Bank schließen

Grundsätzlich wird die Bank bei einem Darlehensvertrag versuchen, dass ein Gutachter ein Blick in das Innenleben des Gebäudes werfen kann.

Sie haben das Recht eine Besichtigung abzulehnen, aber wenn Sie das gute Verhältnis zu Ihrer Bank nicht gefährden wollen, dann können Sie auch einen Kompromiss anbieten. Geben Sie dem Gutachter der Bank doch die Möglichkeit die Immobilie zu besichtigen, aber Fotos müssen Sie nicht erlauben. Wenn Sie den Fotos zustimmen, dann vielleicht nur eingeschränkt, so dass Ausstattungsmerkmale auf den Bildern zu sehen sind, aber nicht mehr. Zu diesen Merkmalen könnte die Art des Bodenbelags, die Fenster oder die Heizungsanlage gehören. Möbelstücke oder Einrichtung müssen nicht auf den Bildern zu sehen sein.

Zu den besonders dreisten Fällen gehören die Banken, die trotz pünktlicher Zahlungen ihrer Verbraucher auf eine Innenbesichtigung drängen und versuchen Sie unter Druck zu setzen. Allerdings brauchen Sie sich keine Sorgen machen, denn die Verbraucherzentralen sind der Ansicht, wenn Sie ihre Raten immer pünktlich und in voller Höhe bezahlen, dass Sie keine Befürchtung haben müssen. Sie können den unterwünschten Besichtigungstermin ablehnen, ohne dass Sie irgendwelche negativen Einflüsse befürchten müssen.

Baufinanzierung – Finanzierungsformen und das Hypothekendarlehen

Veröffentlicht: 30. November 2021

In der heutigen Zeit ist der Bau eines Eigenheims der Traum von vielen jungen Menschen, aber leider sind nur die wenigsten Bauherren in der Lage, dass Sie Ihre Immobilie aus eigenen finanziellen Mitteln bezahlen können.

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Neufinanzierung ist von Immobilienbesichtigung abhängig

In den letzten Jahren haben sich die Vorfälle gehäuft, in denen die Bank bei einer Neufinanzierung einen Gutachter zur Besichtigung geschickt haben.

Die Bank hat im Falle einer Neufinanzierung durchaus das Recht eine Besichtigung durch den Gutachter zu verlangen. Sie kann sogar das Kreditangebot und die Darlehensauszahlung nur davon abhängig machen. Allerdings darf die Bank das Gutachten nicht auf Ihre Kosten erstellen, so dass die Bank das Wertgutachten zahlen muss.

Baufinanzierung: Diese Fallstricke sollten Immobilienkäufer kennen und so können Sie sie umgehen

Veröffentlicht: 21. Juni 2021

Zum guten Ton gehört es, dass man sich ein Haus baut oder kauft. Mittlerweile ist das Bauen einer eigenen Immobilie gleich zu setzen mit Erfolg und Zufriedenheit. Die Anbieter locken mit niedrigen Zinsen und seit

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Der Gutachter kommt

In der Regel kommt der Gutachter der Bank bei einer Erstfinanzierung nur zur Besichtigung von außen, aber auch bei einem Neubau kommt meist ein Gutachter um die Fertigstellung zu überprüfen.

Eigentlich dient die Besichtigung durch den Gutachter dazu, festzustellen, ob die verabredeten Maßnahmen auch wirklich in die Tat umgesetzt sind. Auch bei einer Anschlussfinanzierung kann die Bank einen Gutachter schicken und das passiert meist, wenn es zu einer Umschuldung und zu einem Bankwechsel kommt. Die Bank verschafft sich durch den Gutachter einen Überblick über die Immobilie und der Gutachter kann den Beleihungswert gut einschätzen. Wenn Sie dem Gutachter den Zugang verweigern, dann kann die Bank den Beleihungswert nicht feststellen und somit kommt meist auch keine Baufinanzierung zustande. Der Beleihungswert ist die Grundlage für eine Baufinanzierung.

Sie sollten wissen, dass die Kosten für den Gutachter nicht von Ihnen zu zahlen sind. Zwar sind in vielen Verträgen ein paar Klauseln in dieser Richtung zu finden, aber da die Ermittlung des Beleihungswertes rein dem Bankinteresse gilt, muss die Bank auch die Kosten tragen.

Wenn die Bank Ihnen den Auftrag gibt, dass Sie einen Gutachter zur Immobilienbesichtigung beauftragen sollen, dann müssen Sie der Aufforderung nicht nachkommen.

Eigenheim bauen oder erweitern: An diese Dinge sollten Immobilienbesitzer denken

Veröffentlicht: 1. September 2020

Sie möchten ein Eigenheim bauen und freuen sich schon auf den Einzug in die eigenen vier Wände? Von der ersten Idee bis zum fertigen Haus vergeht oft nicht nur viel Zeit. Auch Sorgen und einige

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Fragen & Antworten

FAQs zum Thema Gutachter zur Immobilienbesichtigung

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Fazit

Immer wieder kommt es zu Beschwerden, dass die Banken bei einer Baufinanzierung einen Gutachter schicken. Er soll sich nicht nur die Immobilie von außen anschauen, sondern auch einen Blick auf das Innenleben werfen und im Idealfall sogar Bilder machen. Allerdings sind Sie nicht in der Verpflichtung den Gutachter reinzulassen, wenn Sie ihre Raten pünktlich und in voller Höhe zahlen. Anders sieht es bei einer Neufinanzierung aus, denn dann sollten Sie den Gutachter reinlassen. Die Bank kann ansonsten den Antrag ablehnen. Aber wichtig ist, dass Sie einen von der Bank beauftragten Gutachter nicht bezahlen müssen.

Der Beitrag Hypothek: Haus oder Wohnung darf nicht ohne Ihre Zustimmung von der Bank besichtigt werden! erschien zuerst auf Verbraucherschutz.com.

Die Vorfälligkeitsentschädigung

Nach §502 Abs.1 BGB darf die Bank eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn das Immobiliendarlehen vorzeitig zurückgezahlt wird.

Dabei spricht der Gesetzgeber von einer angemessenen Vorfälligkeitsentschädigung für den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Schaden. Man spricht von einer Nichtabnahmeentschädigung, wenn Sie die Darlehenssumme aus dem Kreditvertrag doch nicht nehmen, weil Sie die Immobilie am Ende doch nicht kaufen wollen.

Sie dürfen den Kreditvertrag nur bei berechtigtem Interesse vorzeitig erfüllen und das liegt immer dann vor, wenn die Immobilie als Sicherheit für das Darlehen gilt und anderweitig verwendet wird. Hier ein paar Anwendungsbeispiele:

• Die Immobilie wird verkauft.
• Die Immobilie soll mit einem weiteren Darlehen abgesichert werden, weil beispielsweise ein Dachgeschossausbau notwendig ist, und die Bank einen weiteren Kredit verweigert. So dass ein anderes Kreditinstitut das Geld zur Verfügung stellt.

Grundsätzlich ist das Kreditinstitut immer in der Pflicht Ihnen die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung mitzuteilen. Die Bank darf für die Mitteilung der Höhe kein Entgelt oder einen Aufwand in Rechnung stellen, denn es sollte sich um eine Serviceleistung handeln.

Allerdings darf die Bank Ihnen eine angemessene Entschädigung für die vorzeitige Rückzahlung in Rechnung stellen. Die nachfolgenden Fälle zeigen, dass die Bank keinen Anspruch darauf hat.

Kostenfalle Baufinanzierung: Lieber Mieten oder Kaufen?

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Die Bank darf keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen

Es gibt bestimmte Fälle, in denen die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf.

Der Zins ist über 10 Jahre fest fixiert, so dass Sie erst nach 10 Jahren und nach einer 6-monatigen Frist die Möglichkeit der Darlehenskündigung haben. Die 10-Jahres-Frsit beginnt erst dann, wenn Sie das komplette Darlehen erhalten haben (§489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).

Die Bank darf keine Vorfälligkeitsentschädigung von Ihnen verlangen, wenn die Bank Ihnen das Darlehen kündigt, weil Sie die Raten zur Rückzahlung nicht mehr bedienen können. In einem solchen Fall darf die Bank nur Verzugszinsen verlangen.

Die Bank verwirkt den Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung, wenn im Vertrag die folgenden Angaben nicht ausreichend sind:

• Laufzeit des Vertrages
• Kündigungsrecht des Darlehensnehmers
• Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung

Allerdings gilt das nur, wenn der Darlehensvertrag nach dem 21. März 2016 abgeschlossen wurde.

Achtung:

Es stellt sich also die Frage, wann die Angaben nicht ausreichend sind und dazu hat der Bundesgerichtshof am 5.November 2019 ein Urteil gesprochen (Az. XI ZR 650/18). Der Bundesgerichtshof hat sich auf einen Autokredit bezogen und entschieden, dass die Bank für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung wenigstens einige Parameter benennen muss.

Im Vertrag müssen die Berechnungsangaben für die Vorfälligkeitsentschädigung nicht nur einfach vorhanden sein, sondern sie müssen auch für den Kunden klar, prägnant und verständlich sein. Sie dürfen nicht ungenau sein, aber im gleichen Atemzug müssen Sie richtig und nachvollziehbar sein. Der Gesetzgeber hat es so klar formuliert und so steht es auch im Münchner Kommentar zum BGB. Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main hat auch ein Urteil gesprochen und zwar am 1. Juli 2020 (Az. 17 U 810/19). Der Darlehensgeber muss die Angaben klar und verständlich machen, wenn es mehr als die notwendigen Angaben sind.

Immer wieder kümmert sich die Justiz bis hin zum Bundesgerichtshof mit dem Thema der Vorfälligkeitsentschädigung und dabei geht es meist um die Art wie die Banken den Schaden berechnen.

Es gilt:

Banken und Sparkassen müssen für eine gewisse Transparenz sorgen, damit die Kunden die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung nachvollziehen können.

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Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung

Über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung müssen die Kreditinstitute seit dem 21. März 2016 informieren und dazu eignet sich der Darlehensvertrag.

Der Bundesgerichtshof hat zwei Methoden anerkannt, die „Aktiv-Passiv-Methode“ und die „Aktiv-Aktiv-Methode“.

Die Aktiv-Passiv-Methode geht davon aus, dass das zurückgezahlte Darlehen wieder auf dem Geld- und Kapitalmarkt zu finden sein wird und bei der Aktiv-Aktiv-Methode stellt die Bank das Kapital wieder ein.

Im aktuellen Zinsumfeld ist das für die Anbieter deutlich günstiger und somit wird die Vorfälligkeitsentschädigung im Moment nach der Aktiv-Passiv-Methode berechnet. Es entsteht ein Zinsausfallschaden, wenn die aktuellen Zinsen deutlich unter den Zinsen liegen, welche die Bank berechnet hat.

Für das individuelle Risiko und die Verwaltung des Vertrages entstehen Kosten und diese sind am Ende abzuziehen, da diese nach Rückzahlung des Darlehens nicht mehr anfallen.

Achtung:

Allerdings gelten die Berechnungsgrundsätze nicht, wenn Sie keinen rechtlichen Anspruch auf vorzeitige Ablösung der Baufinanzierung haben. Sie haben keinen rechtlichen Anspruch, wenn Sie arbeitslos werden oder der Darlehensnehmer verstirbt. Außerdem können Sie eine Summe erben und die Tilgung aussetzen, aber in diesen Fällen müssen Sie die Zustimmung des Geldinstitutes einholen.

Die Rechtsprechung erlaubte in solchen Fällen die Vorfälligkeits- oder Aufhebungsentgelte und diese waren deutlich höher als der Schaden des Kreditgebers. Das ist nicht nur ärgerlich für den Kunden, sondern auch an der Grenze der Sittenwidrigkeit. Die Grenze liegt bei dem Doppelten des tatsächlichen Schadens und daher ist es sehr wichtig, dass Sie die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung durch einen Experten kontrollieren lassen.

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Was können Sie gegen die Vorfälligkeitsentschädigung tun?

Die folgenden Punkte können Ihnen helfen die Vorfälligkeitsentschädigung entweder zu reduzieren oder vielleicht sogar ganz zu umgehen. 

• Ordentliches Kündigungsrecht nach 10 Jahren

Sie haben im Darlehensvertrag einen festen Zins von mehr als 10 Jahren vereinbart, dann besteht die Möglichkeit, dass Sie nach den 10 Jahren und einer weiteren 6-Monate-Frist entschädigungslos kündigen können. Hierbei handelt es sich um die sogenannte 10-Jahres-Frist und diese beginnt am dem Tag, wenn Sie das vollständige Darlehen erhalten haben. Der Bank steht dann kein Ausgleich mehr zu.

Die Bank muss Ihnen bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unterstellen, dass Sie von dem gesetzlichen Kündigungsrecht Gebrauch machen. Prüfen Sie also unbedingt, ob Sie eine Zinsbindung von 10,5 Jahren vereinbart haben und ob das Kreditinstitut bei der Vorfälligkeitsentschädigungsberechnung das ordentliche Kündigungsrecht berücksichtigt hat.

• Fehlende Angaben im Vertrag

Im Vertrag müssen bestimmte Angaben enthalten sein, denn das hat der Gesetzgeber mit dem 21.März 2016 festgelegt. Es sind Pflichtangaben notwendig und dazu gehört nicht nur die Vertragslaufzeit, sondern auch das Kündigungsrecht und natürlich auch die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung. Sind diese Angaben nicht oder nur unzureichend vorhanden, dann ist der Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung ausgeschlossen. Lassen Sie den vertrag unbedingt prüfen, wenn Sie Zweifel an der Richtigkeit haben. Die Verbraucherzentralen können Ihnen da weiterhelfen.

• Widerrufsbelehrungen prüfen

Sie haben die Möglichkeit das Baudarlehen ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu widerrufen, wenn die Widerrufsbelehrungen im Darlehensvertrag nicht der Gesetzgebung entsprechen.

• Pfandtausch der Immobilie

Sie besitzen eine andere Immobilie und die ist unbelastet, dann haben Sie die Möglichkeit diese Immobilie als Ersatzsicherheit bei der Bank anzubieten. Die Bank muss dem Tausch zustimmen, wenn die Immobilie mindestens die gleiche Sicherheit aufweist wie die verkaufte Immobilie. Der Darlehensvertrag kann dann einfach bis zur ersten ordentlichen Kündigungsmöglichkeit fortgesetzt werden oder auch darüber hinaus.

Die Rechtsprechung hat zudem ein paar Vorgaben in Bezug auf die Berechnung gemacht und diese gilt es zu beachten. Beispielsweise endet der Anspruch mit dem Zeitpunkt, wenn es zu einer ordentlichen Kündigung durch den Darlehensnehmer kommen kann (BGH, Urteil 7.11.2000, XI ZR 27/00). Die ersparten Risiko- und Verwaltungskosten sind anzurechnen (Urteil 30.11.2004 Az. XI ZR 285/03) und die Sondertilgungsrechte sind bei der Vorfälligkeitsentschädigungsberechnung zu berücksichtigen (Urteil 19.01.2016 Az. XI ZR 388/14).

Hinterlegen Sie den verlangten Betrag oder zahlen Sie die Ablösesumme, wenn es in Hinsicht auf die Vorfälligkeitsentschädigung noch einen Streitpunkt gibt. Durch die Zahlung können Sie gewährleisten, dass die Löschung aus dem Grundbuch stattfindet. Danach haben Sie die Möglichkeit die Berechnung prüfen zu lassen.

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Beugen Sie einer hohen Vorfälligkeitsentschädigung vor

Sie haben die Möglichkeit das Risiko einer hohen Vorfälligkeitsentschädigung vorzubeugen, in dem Sie schon vor Abschluss der Finanzierung mit dem Anbieter besondere Optionen zur Tilgung vereinbaren.

Sie haben die folgenden zwei Möglichkeiten:

Sondertilgungsoptionen

Sie haben die Möglichkeit schon vor dem Vertragsabschluss Sondertilgungen zu vereinbaren, denn je höher die Tilgung desto geringer fällt die Vorfälligkeitsentschädigung aus, wenn es zu einem Abbruch der Finanzierung kommt.

Mittlerweile bieten viele Anbieter Ihnen die Möglichkeit, dass Sie das Darlehen tilgen können. Dazu wird Ihnen die Möglichkeit gegeben, dass Sie bis zu 10% der ursprünglichen Summe tilgen können. Allerdings wird diese Option nicht bei vorfinanzierten Bausparverträgen angeboten. Zudem muss die Bank bei solchen Sondertilgungen die Vorfälligkeitsentschädigung einrechnen. Sie reduzieren auf jeden Fall die Vorfälligkeitsentschädigung, auch wenn Sie die vertraglich eingeräumten Sondertilgungsrechte nicht nutzen.

Optionale Tilgungssatzänderungen

Bei der Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung muss der Darlehensgeber die vertraglich vereinbaren Tilgungsrechte schadensmindernd berücksichtigen. Aus dem Grund sollten Sie sich die Möglichkeit einräumen lassen, dass Sie den Tilgungssatz kostenfrei erhöhen können, so lange die laufende Zinsbindung läuft. Sie können den Tilgungssatz dann aber auch senken lassen, aber Sie müssen sich an den vorgegebenen Rahmen halten.

Auch in diesem Fall sollten Sie beachten, dass die Bank von dem höchstmöglichen Tilgungssatz ausgeht, wenn es um die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung geht. Die optionale Tilgungssatzänderung wird nur sehr selten angeboten und dann auch nur gegen einen sehr hohen Zinsaufschlag.

Unseriöse SMS: Ich konnte es erst auch nicht glauben … – Spam

Veröffentlicht: 15. Januar 2018

Handybesitzer bekommen immer wieder SMS von dubiosen Geschäftemachern zugesendet, die einen Link enthalten. Mal geht es um Kreditversprechen, mal um Jobangebote oder gar um belanglose Themen wie gelesene Artikel. Und dann kommt auch heute noch

Ein Kommentar

Der Podcast

Eine Vorfälligkeitsentschädigung kommt immer dann zum Tragen, wenn Sie einen Immobilienkredit vorzeitig zurückzahlen. 

Niels Nauhauser ist ein bekannter Finanzexperte und in seinem Podcast erklärt er, ob die Banken überhöhte Forderungen stellen und wie Sie sich dagegen zur Wehr setzen können.

Es gibt Banken, bei denen Sie nach zwei oder drei Jahren das Darlehen ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen können. Allerdings verlangen diese Banken dann einen hohen Zinsaufschlag. Meist lohnen sich die hohen Zinskosten nicht und wenn, dann hängt es davon ab, wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung ist und die wahrscheinlich eine vorzeitige Rückzahlung wirklich ist.

Finanzieren zu 0 %: Was ist dran? – Hintergründe und Alternativen

Veröffentlicht: 18. Januar 2018

Immer wieder tauchen sie verstärkt auf: Kreditangebote zu 0 % von Möbelhäusern, Elektronikanbietern und Autohäusern. Sie sind verlockend und ziehen all diejenigen an, die das nötige Geld für die geplante Anschaffung nicht flüssig haben. Was steckt

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Fragen & Antworten

FAQs zum Thema Vorfälligkeitsentschädigung

5. Kann ich jeden Kredit vorzeitig zurückzahlen?

Mittlerweile können fast alle Kredite vorzeitig zurückgezahlt werden, aber nur wenn eine Sondertilgung möglich ist. Informationen dazu finden Sie in der Regel im Darlehensvertrag.

Verbraucherzentrale: kostengünstige Hilfe bei Rechtsfragen und Problemen

Veröffentlicht: 13. Februar 2020

Gerade im Internet treten immer wieder Probleme mit Anbietern auf, die eine individuelle Beratung erfordern. Oft geht diese Beratung über das reine Zuhören oder einen Tipp hinaus. Vielmehr geht es um eine Rechtsberatung und die

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Fazit

Eine Baufinanzierung ist heute für den Kauf oder den Bau einer Immobilie notwendig und das Thema Vorfälligkeitsentschädigung kommt dann auch zum Tragen. Die Vorfälligkeitsentschädigung müssen Sie an die kreditgebende Bank zahlen, wenn Sie den Kredit vorzeitig ablösen möchten. Heute müssen Sie mit höchstens 1% der Restschuld als Vorfälligkeitsentschädigung rechnen. Aber es gibt Möglichkeiten, um sich von der Vorfälligkeitsentschädigung zu befreien. Lassen Sie die Unterlagen auf jeden Fall prüfen, wenn Sie der Meinung sind, dass die Summe zu hoch ist oder Sie andere Zweifel haben.

Der Beitrag Baufinanzierung vorzeitig ablösen: Ohne Extrakosten und Vorfälligkeitsentschädigung aus dem Baukredit erschien zuerst auf Verbraucherschutz.com.

Der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek

Bei einer Baufinanzierung gibt es zwei Möglichkeiten, welche das kreditgebende Institut nutzt, die Hypothek oder die Grundschuld.

Die Hypothek ist immer an die Höhe der gesicherten Darlehensforderung gebunden und entspricht dem aktuellen Stand des Kreditkontos. Das bedeutet, wenn die letzte Rate des Kredits bezahlt ist, dann ist die Hypothek auch automatisch weg.

Anders sieht es bei der Grundschuld aus, denn sie ist Darlehensunabhängig und bleibt so lange bestehen, bis sie aus dem Grundbuch gelöscht wird. Der Grundschuldeintrag wird rot unterstrichen und somit wird die Löschung gekennzeichnet.

In den letzten Jahren hat sich die Grundschuld in der Kreditpraxis durchgesetzt, denn sie ist viel einfacher zu handhaben und das ist für die Banken sehr wichtig. Handelt es sich um eine Hypothek, dann muss der Kreditnehmer erst einmal nachweisen, dass noch offene Beträge vorhanden sind, wenn er in die Zahlungsunfähigkeit gelangt. Ansonsten ist die Hypothek nämlich automatisch hinfällig. Die Außenstände können durch eine Grundschuld viel schneller vollstreckt werden, denn es ist kein zeitraubendes und juristisches Verfahren notwendig.

Minikredite – warum sie sich nicht lohnen

Veröffentlicht: 14. September 2018

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Der Grundbucheintrag

Die Grundschuld wird immer in das Grundbuch eingetragen und kann somit von jeder Person eingesehen werden.

Allerdings muss die Person ein berechtigtes Interesse nachweisen können und das ist meist ein Kaufvorhaben. Dadurch, dass das Grundbuch einen hohen Stellenwert hat und das öffentliche Glauben genießt, geht jeder davon aus, dass der Eintrag stimmt.

Beim Bankwechsel kommt die Abtretung

Die Banken haben die Möglichkeit, dass die Grundschulden von einer Bank zur anderen Bank weitergegeben werden.

Dazu ist weder ein Eintrag im Grundbuch notwendig, noch muss eine privatschriftliche Abtretung passierten, so dass auch keine Vermerkung im Grundbuch notwendig ist.

Zu einem solchen Fall kommt es, wenn Sie nach der Baufinanzierung die Bank wechseln. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist können Sie sich ein günstigeres Angebot von einer anderen Bank holen und dann kommt es zu einem Bankwechsel. In so einem Fall kommt es nicht zu einer teuren Löschung im Grundbuch und zu einer Neueintragung, sondern die erste Bank bleibt als Schuldner im Grundbuch bestehen und überschreibt die Rechte lediglich an die neue Bank.

Kredit trotz Schufa online bis zu 100 000 Euro – E-Mail „Ihre Anfrage“

Veröffentlicht: 29. Januar 2020

Viele E-Mail-Nutzer beschweren sich über diese E-Mail, die regelmäßig in zahlreichen Postfächern landet. Angeblich können Sie trotz einem negativen Schufa-Eintrag einen Kredit bis 100.000 Euro bekommen. Was hat es mit der Spam-Mail auf sich und

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Die Ränge der Grundschulden

Im Grundbuch kommt es zu unterschiedlichen Rängen und diese Ränge bestimmen in welcher Reihenfolge die Gläubiger ihre offenen Forderungen erhalten. 

Kommt es zu einer Zwangsversteigerung, dann gilt der folgende Grundsatz:

„Wer zuerst seine Ansprüche verbrieft hat, der bekommt sein Geld zuerst!“

Beispiel:

Sie sind Eigentümer eines Hauses und können die Raten bei der Bank nicht mehr bedienen und es kommt zur Zwangsversteigerung. Bei der Bank A sind noch 100.000 Euro offen, bei Bank B sind es 50.000 Euro und bei der dritten Bank sind es ebenfalls 50.000 Euro. Bei der Versteigerung wird das Haus für 175.000 Euro verkauft, dann bekommt die dritte Bank 25.000 Euro und muss die restlichen Forderungen in den Wind schreiben. Die Banken sind aus diesem Grund gerade auf die ersten Plätze richtig scharf, denn die ersten Plätze bekommen ihr Geld fast immer. Die besten Konditionen gibt es für die erstrangigen Grundschulden, denn dadurch wird der Kreditnehmer motiviert, die guten Sicherheiten zu stellen.

Der Rang einer Grundschuld wird anhand des Beleihungswertes berechnet und dazu kommt es die folgende Richtlinie. Als erstrangig gelten bis zu 60% des Beleihungswertes und der Wert zwischen 60% und 80% gilt als zweitrangig.

Die Hypothekenbanken wollen immer auf dem ersten Rang liegen und die Bausparkassen nehmen auch gern den zweiten Rang. Der aktuelle Verkaufswert wird als Ermittlung des Beleihungswertes genommen und dabei handelt es sich meist um den Kaufpreis der Immobilie. Davon wird meist ein Risikoabschlag von 20% abgezogen.

Sofortkredit – schnelle Hilfe bei finanziellen Krisen? Darauf müssen Sie achten

Veröffentlicht: 29. Juni 2019

Mit einem Sofortkredit sollen Sie schnell und unkompliziert zu Geld kommen. Doch was ist ein Sofortkredit und worauf sollten Sie achten. Auch wenn das Geschäft mit den Schulden heute scheinbar ganz alltäglich ist, raten wir

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Grundschuldrang ermitteln

Im Grundbuch gibt es verschiedene Ränge und diese Ränge legen den Rückzahlungsplatz der Schuld bei einer Zwangsversteigerung fest.

Die Ermittlung des Rangs kann wie das folgende Beispiel aussehen:

Risikoabschlag 20%               30.000 Euro

Beleihungswert                      120.000 Euro

Kaufpreis der Wohnung      150.000 Euro

Darlehen erstrangig          bis 72.000 Euro

Darlehen zweitrangig        bis 96.000 Euro

Finanzieren zu 0 %: Was ist dran? – Hintergründe und Alternativen

Veröffentlicht: 18. Januar 2018

Immer wieder tauchen sie verstärkt auf: Kreditangebote zu 0 % von Möbelhäusern, Elektronikanbietern und Autohäusern. Sie sind verlockend und ziehen all diejenigen an, die das nötige Geld für die geplante Anschaffung nicht flüssig haben. Was steckt

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Fragen & Antworten

FAQs zum Thema Baufinanzierung

5. In welcher Reihenfolge werden die Schulden getilgt?

Die Schulden werden anhand des Grundbuchrangs getilgt und das bedeutet, dass die Bank in der Regel zuerst ihr Geld bekommt und dann erst alle anderen Gläubiger.

Kredit ohne Schufa: Seriös oder Datensammler als Kreditvermittler? – Ihre Erfahrungen

Veröffentlicht: 27. September 2018

Ein Schufa-freier Kredit zu günstigen Konditionen scheint für Überschuldete oft die letzte Rettung zu sein. Solche Angebote finden sich auf einigen Webseiten. Doch sind diese Versprechen wirklich seriös? Können Sie dem Angebot trauen? Wir haben

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Fazit

Bei einer Baufinanzierung sind Hypothekenbanken oder Bausparkassen in der Regel die erste Wahl. Sie arbeiten heute allerdings selten mit Hypotheken, sondern mit einem Grundschuldeintrag. Die Grundschuld wird im Grundbuch festgehalten und somit gilt die Bank als Hauptschuldner. Bei einer Zwangsversteigerung bekommt der erste Rang immer zuerst sein Geld und aus dem Grund will jede Bank natürlich auf dem ersten Rang liegen. Dafür bieten sie ausgezeichnete Konditionen an.

Der Beitrag Baufinanzierung – Rechtliche Rahmenbedingungen von Grundschuld und Hypothek erschien zuerst auf Verbraucherschutz.com.