Das Hypothekendarlehen

Die meisten Baufinanzierungen werden heute über das sogenannte Hypothekendarlehen abgeschlossen und dazu wird eine Immobilie bei der Bank hinterlegt, die als Sicherheit dient.

Obwohl die Baufinanzierung als Hypothekendarlehen bekannt ist, sollte der richtige Begriff eigentlich Grundschulddarlehen, denn über eine Hypothek laufen schon seit einigen Jahren keine Darlehen mehr. Der Grund ist einfach, denn eine Grundschuld bietet Ihnen und auch der Bank zahlreiche Vorteile.

Für das Hypothekendarlehen wird als Sicherheit die Grundschuld verwendet, so dass die Immobilie Ihnen eigentlich noch nicht wirklich gehört. Die Rückzahlung des Darlehens erfolgt in monatlich gleichbleibenden Raten, die auch als Annuität bezeichnet werden. Zu Beginn erfolgt eine jährliche Tilgung von 1 bis 3%. Die monatliche Rate setzt sich aus den Zinsen und der Tilgung zusammen, so dass im Laufe der Jahre der Kreditbetrag immer weiter abgezahlt wird und somit die Schuld abnimmt. Dadurch, dass die monatliche Rate immer in gleicher Höhe bleibt und zu Beginn nur eine geringe Tilgung erfolgt und mehr Zinsen zurückgezahlt werden, verringert sich die Kreditsumme zu Beginn wenig bis gar nicht. Erst im Laufe der Zeit steigt die Tilgungssumme und somit reduziert sich dann der Zinsanteil.

Sie können das Darlehen schnell begleichen, wenn Sie zu Beginn eine hohe Tilgung aussuchen. Sie sollten aber immer auf eine Niedrigzinsphase achten, so dass Sie eine Anfangstilgung von 1% einplanen. Wenn Sie das 40. Lebensjahr schon überschritten haben, dann sollten Sie eine Anfangstilgung von mindestens 3% wählen und ab 45 Jahren sogar 4%.

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Hypothekendarlehen mit Grundschuld

Dadurch, dass das Hypothekendarlehen eigentlich als Grundschulddarlehen bezeichnet werden kann, wird von dem Grundpfandrecht Gebrauch gemacht.

Hypotheken sind eigentlich Grundpfandrechte und stehen im Grundbuch. Es handelt sich um eine Kreditsicherheit und sorgt dafür, dass die Bonität des Kreditnehmers gegenüber der kreditgebenden Bank deutlich höher ist.

Das bedeutet, wenn Sie ein Haus kaufen oder bauen wollen, dann nimmt die Bank beispielsweise das Grundstück, das Haus oder eine Wohnung als Pfand. Die Bank lässt sich als Schuldner ins Grundbuch eintragen und wenn Sie Ihren Forderungen nicht mehr nachkommen können, dann fällt der Besitz in die Hände der Bank. Die Bank hat im schlimmsten Fall das Recht die Immobilie zwangszuversteigern, um ihre Forderungen zu decken. So lässt sich das Geld schnell wieder reinholen

Das Grundpfandrecht funktioniert aber nicht nur bei einer Immobilie, die sich schon in Ihrem Besitz befindet, sondern ist auch möglich, um eine Immobilie zu finanzieren.

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Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld 

Zwischen der Hypothek und der Grundschuld gibt es eigentlich nur einen Unterschied, denn bei einer Hypothek besteht das Grundrecht immer im Schuldenbezug.

Ein gutes Beispiel, wenn Sie sich ein Darlehen von 100.000 Euro aufnehmen und darauf eine Hypothek nutzen, dann besteht die Hypothek immer auf die vorhandene Summe. Das bedeutet, wenn Sie schon 50% bezahlt haben, dann beläuft sich die Hypothek auch nur noch auf diese 50%. Sobald die Schuld komplett bezahlt ist, dann ist auch die Hypothek erledigt.

Anders sieht es bei der Grundschuld aus, denn bei der Grundschuld muss sie losgelöst werden, wenn die Schulden bezahlt sind. Die Grundschuld steht im Grundbuch und muss am Ende gelöscht werden. Das ist nur mit Hilfe eines Notars möglich.

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Die Funktion eines Hypothekendarlehen

Sie wollen sich den Traum eines Eigenheims erfüllen und wollen ein Hypothekendarlehen aufnehmen, dann haben Sie die Wahl zwischen drei Unterarten.

• Annuitätendarlehen mit gleichbleibenden monatlichen Raten.
• Tilgungsdarlehen mit einer hohen Tilgungsrate.
• (Teil-)variable Darlehen mit einer Anpassung des Zinssatz alle drei Monate.

Das Grundstück oder die Immobilie wird zur Beleihung freigegeben und das macht der Finanzierungsberater. Dazu muss zuerst der Weg geschätzt werden, wobei es sich um den Beleihungswert handelt. Der Beleihungswert sind zwischen 80 und 90% des Kaufpreises. Die Bank kann dann die Höhe des Hypothekendarlehens festlegen. Wenn Sie das Hypothekendarlehen abgezahlt haben, dann können Sie entscheiden, ob die Grundschuld gelöscht oder behalten wird.

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Die Hypothekenzinsen

Die Hypothekenzinsen ändern sich beinah im Stundentakt und werden durch verschiedene Faktoren beeinflusst.

• Euribor-Leitzins und allgemeine Zinslage
• Sollzinsbindung
• Bonität
• Darlehensart
• Beleihungsauslauf

Wichtig:

Beim Hypothekendarlehen sollten Sie weniger auf den Sollzins achten, sondern eher einen Blick auf den Effektivzins werden. Der Effektivzins beinhaltet alle wichtigen Faktoren und dazu gehören auch die Verteuerungen. Eingerechnet werden auch der Zinseinbehalt bei der Auszahlung oder die Verrechnung der Tilgungsanteile, die nicht sofort verrechnet werden.

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Vor- und Nachteile eines Hypothekendarlehens

Das Hypothekendarlehen hat nicht nur einige entscheidende Vorteile, sondern auch ein paar Nachteile, die Sie nicht außer Acht lassen dürfen.

Vorteile:

• sofortiger Tilgungsbeginn sorgt für Zinseinsparung
• Tilgungsplan ist sicher kalkulierbar
• Konditionen meist transparent

Nachteile:

• Tilgungsplanbildung während der Zinsbindungsfrist
• Mindestkreditsummen von 50.000 Euro
• kleinere Darlehenssummen nur durch erhebliche Zinsaufschläge

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Fazit

Ein Hypothekendarlehen ist heute eine der besten und am meisten genutzten Darlehensformen für eine Immobilienfinanzierung. Dabei nutzt die Bank die Immobilie als Sicherheit, falls Sie die Forderungen nicht durchgehend bedienen können. Die Bank wird als Grundschuldner ins Grundbuch eingetragen und erst wieder gelöscht, wenn das Hypothekendarlehen komplett getilgt wurde. Die Löschung erfolgt nicht automatisch und muss beantragt werden.

Der Beitrag Baufinanzierung – Finanzierungsformen und das Hypothekendarlehen erschien zuerst auf Verbraucherschutz.com.