Die neuen Angebote auf dem Markt

Sie besitzen eine Immobilie und brauchen dringend ein wenig Geld, dann können Sie die Immobilie als Sicherheit anbieten, so dass Sie günstige Zinsen bekommen. 

Die Rede ist von einer Hypothek oder einem Hypothekendarlehen. Aber in der letzten Zeit wurde deutlich, dass es Unternehmen gibt, die mit einem neuen Angebot auf dem Markt unterwegs sind.

Die Deutsche Teilverkauf, Engel & Völkers, Heimkapital und Wertfaktor bieten an, einen Teil Ihrer Immobilie zu kaufen und Ihnen dafür schnell einen größeren Geldbetrag zur Verfügung zu stellen. Hier spricht man von einem Immobilien-Teilverkauf.

Das Werbeversprechen geht ins Ohr und lautet: „Wohnen wie immer – leben wie neu“ (Engel & Völkers), „Ihre Immobilie zahlt sich aus“ (Wertfaktor) und „Klüger wohnen“ (Deutsche Teilkauf). Sie haben die Möglichkeit den Wert Ihrer Immobilie online schätzen zu lassen, so dass Ihnen umgehend eine Summe angezeigt wird. Diese Summe lassen Sie sich schnell auszahlen und dafür wird das Unternehmen Miteigentümer Ihrer Immobilie. Allerdings wird sich das Unternehmen ansonsten nicht einmischen.

Das hört sich erst einmal richtig gut an, aber handelt es sich bei einem Teilverkauf wirklich um ein attraktives Angebot oder gibt es irgendwelche Haken? Gibt es noch andere Alternativen?

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Teilverkauf und Sie zahlen Miete

Wenn Sie sich dazu entscheiden, einen Teil Ihrer Immobilie zu verkaufen, dann müssen Sie im Anschluss eine Art monatliche Miete an das Unternehmen zahlen.

Je höher der verkaufte Anteil ist, desto höher ist am Ende auch das monatliche Entgelt. Der Wert der Immobilie spielt dabei auch eine sehr wichtige Rolle. Das Entgelt wird nur für eine bestimmte Vertragslaufzeit festgelegt und danach neu verhandelt, aber es besteht auch die Möglichkeit, dass die monatliche Miete mit der Inflationsrate steigt und somit variabel ist. Die einzige Möglichkeit der Belastung durch ein Nutzungsentgelt zu entgehen ist der Verkauf von weiteren Teilen der Immobilie.

Beispiel

Das Unternehmen Wertverkauf hat auf seiner Internetseite ein Rechenbeispiel hinterlegt. Die Immobilie hat einen Gesamtwert von 500.000 Euro und 20% sollen verkauft werden. Dafür sollen 100.000 Euro ausgezahlt werden und das Entgelt im Monat beläuft sich dann auf rund 275 Euro. 66.000 Euro sind nach 20 Jahren zusammengekommen. Die anderen Unternehmen rechnen ungefähr gleich, so dass die Nutzungsentgelte auch bei Heimkapital, Engel & Völkers, Wertkauf und Deutsche Teilkauf ungefähr im gleichen Rahmen liegen.

Bei dem Beispiel handelt es sich um 3.300 Euro oder auch 3,3% des Auszahlungsbetrages pro Jahr. Handelt es sich dabei um einen angemessenen Betrag oder ist er zu hoch? Das lässt sich nicht so einfach sagen und dazu sollten Sie die Zahlungen vergleichen. Sie haben die Möglichkeit diese Zahlungen mit Darlehenszinsen oder Mietzahlungen zu vergleichen.

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Vergleich mit Mietzahlung

Bei dem Vergleich mit einer Mietzahlung wird die jährliche Kaltmiete für einen Quadratmeter genommen und dazu wird der Kaufpreis für einen Quadratmeter herangezogen. Am Ende erhält man eine Mietrendite und diese kann recht unterschiedlich ausfallen. Bestimmend ist der Zustand und die Lage des Objekts. Die Mietrendite kann in einigen Regionen des Landes bei über 6% liegen und in anderen Regionen unter 2%. In den Großstädten liegen die Rendite meist am unteren Ende, denn die Miete wird zu den deutlich gestiegenen Preisen in Relation gesetzt.

Bei diesen Vergleichen müssen Sie aber auch die Kosten der Instandhaltung einplanen, denn die Kosten werden auch weiterhin komplett von Ihnen getragen. Das Unternehmen ist zwar Teileigentümer, aber die Kosten für Investitionen oder Instandhaltung sind immer noch in Ihrer Verantwortung.

Vergleich mit Darlehenszinsen

Sie können das Nutzungsentgelt von 3% aber auch mit einem Darlehenszins in gleicher Höhe vergleichen. Bei guter Bonität liegt der Darlehenszins im Moment bei unter 1% und somit ist ein Darlehen weitaus günstiger.

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Späterer Komplettverkauf sorgt für zusätzliche Gebühren

Sie haben einen Teil Ihrer Immobilie verkauft und möchten später vielleicht den Rest auch noch verkaufen, dann kommt es zu einer interessanten Konstellation.

Die Angebote der Anbieter sehen vor, dass Sie bei einem späteren Verkauf der restlichen Immobilie auch den restlichen Anteil ausgezahlt bekommen. Das bedeutet, Sie haben zu Beginn 20% verkauft, dann besitzen Sie noch 80%. Wenn Sie nun die restliche Immobilie auch verkaufen, dann erhalten Sie also auch 80% des Erlöses.

Aber damit ist die Sache nicht erledigt, denn Sie müssen weitere Entgelte bezahlen. Wenn Sie beispielsweise 20% verkauft haben und später einen Kaufpreis von 700.000 Euro erzielen, dann kommt ein Durchführungsentgelt von um die 6,5% dazu. Das sind ungefähr 45.500 Euro bei Wertfaktor. Engel & Völker verlangen 5,5% Abwicklungsvergütung und Heimkapital setzt auf 4,5% Serviceentgelt. Der Deutsche Teilverkauf sieht ein solches Entgelt nicht vor.

Sie haben eine Wunschauszahlung von 100.000 Euro bekommen und das sind 20% der Immobilie. Nach 20 Jahren verlangt Wertfaktor 251.500 Euro und das setzt sich aus dem Nutzungsentgelt von 66.000 Euro, den Durchführungsentgelt von 45.500 Euro und dem anteiligen Verkaufspreis (20% von 700.000 Euro) von 140.000 Euro zusammen.

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Achtung

Die meisten Anbieter sichern sich gegen den Wertverlust Ihrer Immobilie ab, so dass der Anbieter auf jeden Fall immer mindestens sein investiertes Geld zurückbekommt, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen. Dazu kommt ein Zuschlag von 17% als Nebenkosten und zusammen handelt es sich um den Minimumanteil.

Sie sollten sich im Vorfeld klar machen, dass die Kosten des Angebots vorhanden sind, bevor Sie sich für einen Teilverkauf entscheiden.

Instandhaltungskosten liegen weiterhin auf Ihnen

Ohne Investitionen kommt eine Immobilie nicht aus, so dass Reparaturen und Modernisierungen durchgeführt werden müssen.

Dadurch steigert sich nicht nur der Wert Ihrer Immobilie, sondern bleibt erhalten, aber wenn Sie einen Teilverkauf durchgeführt haben, dann bleiben die Kosten auch weiterhin bei Ihnen. Die Unternehmen beteiligen sich nicht an diesen Kosten. Das bedeutet, auch wenn Sie 50% Ihrer Immobilie verkauft haben, müssen Sie die neue Heizungsanlage, die Dachreparatur oder die Dämmung komplett selber bezahlen.

Sie sollten aber immer im Hinterkopf haben, dass eine solche Maßnahme nicht nur Ihren Teil der Immobilie im Wert steigert, sondern der verkaufte Teil steigt auch im Wert. Eine Modernisierung sorgt am Ende dafür, dass Sie einen guten Preis für die Immobilie bekommen, aber Sie profitieren nicht allein davon. Auch das Unternehmen bekommt einen höheren Anteil für den Erlös.

Es ist vermutlich Ansichtssache, ob das wirklich fair ist. Grundsätzlich ist es so, wenn es sich um ein geteiltes Immobilieneigentum handelt, dann teilen sich die Eigentümer auch die Kosten für Modernisierung und Instandhaltung. Bei einem Teilverkauf ist das nicht der Fall und so gehen die Kosten immer zu Ihren Lasten.

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Kredit kann attraktiver sein

Die Zinssätze lassen sich sehr gut für ein normales Bankdarlehen betrachten, denn wenn Sie bei der Bank eine Beleihung von 50% wollen und eine gute Bonität haben, dann können Sie Top-Konditionen bekommen.

Der Zinssatz bei einer zehnjährigen Zinsfestschreibung liegt aktuell bei unter 1% und gegenüber 3% Nutzungsentgelt handelt es sich um ein sehr lohnenswertes Geschäft.

Sie haben ein Darlehen von 100.000 Euro aufgenommen und zahlen 20 Jahre lang 1% Zinsen, dann zahlen Sie für die gesamte Zeit 20.000 Euro Zinsen und die Darlehenssumme an die Bank zurück. Das sind gerade einmal 50% des Teilverkaufs. Außerdem behalten Sie bei einem Darlehen das komplette Eigentum und somit auch die Wertsteigerung, aber bei einem Wertverlust natürlich auch das komplette Risiko. Bei dem Zins handelt es sich um einen individuellen Preis und dieser lässt sich verhandeln. Sie erhalten nur ein Darlehen mit höheren Zinsen, wenn Sie selbstständig sind oder ein hohes Alter haben.

Kreditvermittler: Gebühren vor Auszahlung des Darlehens sind Betrug

Veröffentlicht: 20. März 2020

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Gut zu wissen

Nutzen Sie die Möglichkeit die verschiedenen Anbieter zu vergleichen, wenn man Ihnen einreden möchte, dass Sie keine Chancen auf ein zinsgünstiges Darlehen haben. Nicht das Alter oder die Selbstständigkeit sind entscheidend, sondern die finanzielle Situation. Aber auch die Geschäftspolitik des Kreditinstituts spielt eine wichtige Rolle. Es gibt nämlich durchaus Kreditinstitute, die keinen Kredit an Rentner vergeben und andere Unternehmen machen es. Aus gesetzlichen Gründen soll es nicht möglich sein, einen Kredit an ältere Kunden auszugeben, aber das ist nicht richtig. Bis heute gibt es kein Gesetz, das besagt, dass der Kredit noch zu Lebzeiten zurückgezahlt werden muss.

Sind Sie unsicher und wissen nicht, ob Sie die Immobilie komplett oder nur zu einem Teil verkaufen sollen, dann schieben Sie die Entscheidung mit einem Darlehen auf. Sie können den Teilverkauf auch immer noch durchführen, wenn Sie das Darlehen bezahlt haben.

Kredit trotz Schufa online bis zu 100 000 Euro – E-Mail „Ihre Anfrage“

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Fallstricke und Alternativen

Auf dem Markt gibt es keine standardisierten Angebote, so dass es gravierende Unterscheidungen gibt.

In diesem Artikel können wir aber nur auf ein paar Punkte aufmerksam machen, so dass unser Artikel sich nicht als Alternative zur rechtlichen Prüfung von Fallstricken gilt. Sie können Ihre Rechtsposition mit Hilfe von individuellen Ergänzungen im Vertrag deutlich verbessern. Es gibt einige Punkte, die durchaus interessant sind:

• Ein lebenslanges Nießbrauchrecht lässt sich vereinbaren und das bedeutet, dass Sie alleine das Nutzungsrecht der Immobilie haben und die Zustimmung des Anbieters nicht brauchen. Allerdings sollten Sie bedenken, wenn Sie Ihren Verpflichtungen nicht nachkommen, dann riskieren Sie eine Räumung und im schlimmsten Fall eine Zwangsversteigerung.
• Zudem können Sie sich die Option offen lassen, dass Sie oder vielleicht Ihre Erben den verkauften Immobilienteil zurückkaufen können. Dann muss der Rückkaufswert berechnet werden und das meist mit Hilfe eines Gutachters. Der Gutachter muss unabhängig sein. Sie können aber auch ein Ankaufsrecht festlegen.

Die Nutzungsentgelte sind im Gegensatz zu den Darlehenszinsen sehr hoch und dazu kommen noch zusätzliche Kosten, so dass sich am Ende die Frage stellt, ob ein Teilverkauf überhaupt sinnvoll ist. Eventuell macht ein Teilverkauf Sinn, wenn man von einem hohen Wertverlust ausgeht, aber auch dann wäre wahrscheinlich ein Komplettverkauf eine gute Idee. Die Darlehenszinsen können auch deutlich höher sein als die üblichen Zinsen für ein Immobiliendarlehen. Sie sollten sich auf jeden Fall konkrete Verkaufsangebote geben lassen, wenn Sie mit dem Gedanken spielen, dass Sie Ihre Immobilie zum Teil verkaufen sollen.

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Ausserdem beachtenswert

Es gibt auch andere Möglichkeiten, wenn Sie die eigene Immobilie verkaufen oder beleihen wollen, aber trotzdem in ihr wohnen wollen. Die bekanntesten Möglichkeiten sind eine Umkehrhypothek oder eine Leibrente. Beide Möglichkeiten haben Vor- und Nachteile, welche Sie genau unter die Lupe nehmen sollten.

Sie können sich aber auch auf die Suche nach einem Käufer machen, der Ihnen mit Hilfe eines Mietvertrags zusichert, dass Sie bis zum Lebensende in der Immobilie wohnen dürfen. Es gibt nämlich durchaus Kaufinteressenten, die Ihnen eine lebenslanges Nießbrauchrecht einräumen.

Wenden Sie sich an eine Verbraucherzentrale, wenn Sie eine unabhängige Beratung zu Kreditangeboten brauchen. Sie können zum Termin nicht nur konkrete Angebote mitbringen, sondern auch durchrechnen lassen und die Vor- und Nachteile auf den Tisch gelegt bekommen. Lassen Sie die Fallstricke zum notariellen Kaufvertrag immer von einem Anwalt prüfen.

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Fazit

Immer häufiger wird von dem sogenannten Immobilien-Teilverkauf gesprochen. Bei dieser Möglichkeit kommen Sie schnell an Geld und müssen Ihre Immobilie nur zum Teil verkaufen. Diese Möglichkeit birgt auf den ersten Blick zahlreiche Vorteile, aber dazu kommen auch Nachteile. Sie sind nur noch Teilbesitzer der Immobilie, müssen für alle anfallenden Kosten selber aufkommen und zudem kommen noch weitere Gebühren auf Sie zu. Aus dem Grund sollten Sie sich genau überlegen, ob Sie einen Teilimmobilienverkauf durchführen oder nicht.

Der Beitrag Teilverkauf der eigenen Immobilie: Das sind die Haken solcher Angebote erschien zuerst auf Verbraucherschutz.com.